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2014年11月25日火曜日

消費税 こちらは予定どおり。

とりあえずは、消費税増税が先伸ばしされて、「ホッつ」やな。

でも…

来年4月1日には…

宅建士?

それも、4月1日なんやけど、

もう一個、4月1日から変わることあるねん。

消費税なんやけど、

いわゆる非課税事業者は、
今までは、報酬にみなし消費税率(8%×50%)
そやから…半分の
4%を乗せた額が限度額となる計算やったんや。

課税事業者やったら、
売買⇒(売買代金×3%+6万)×1.08
賃貸⇒賃料×1.08
なのに対して、

非課税事業者が
売買⇒(売買代金×3%+6万)×1.04
賃貸⇒賃料×1.04

となるわな。

けど、

けど、

4月1日から(そやから、宅建士最初の試験も)
非課税事業者の
みなし消費税率が不動産業は40%になってまうねん。
上乗せ分は、8%×40%で
計算すると、3.2%の上乗せとなるねん。

実際の報酬限度額は、

課税事業者が
売買⇒(売買代金×3%+6万)×1.08
賃貸⇒賃料×1.08
なのに対して、

課税事業者が
売買⇒(売買代金×3%+6万)×1.032
賃貸⇒賃料×1.032

売買3,000万円やったら、
(3,000万×3%+6万)×1.032
=96万×1.032
ワォ!
わし、純文系やから、微分や積分できひん!!

家賃12万円やったら、
12万×1.032
ワォ、ワォ!
そ、そろばん持ってきて~
トニー谷はん!!「たすけて~」ざんす。

今度の選挙は、これどないかしてくれる人に投票や(´;ω;`)

ちなみに、今年の本試験の報酬問題は、計算不要やった。
【問37】
ア Aが居住用建物の貸借の媒介をするに当たり、依頼者からの依頼に基づくことなく広告を
 した場合でも、その広告が貸借の契約の成立に寄与したとき、Aは、報酬とは別に、その広
 告料金に相当する額を請求できる。
  ⇒依頼なく広告の別請求はあかん!
イ Aは売主から代理の依頼を受け、Bは買主から媒介の依頼を受けて、代金4,000万円の宅
 地の売買契約を成立させた場合、Aは売主から272万1,600円、Bは買主から136万800円
 の報酬をそれぞれ受けることができる。
  ⇒「しさん」が12で、プラス6万、126万。その3倍とっとるやんけ!
ウ Aは貸主から、Bは借主から、それぞれ媒介の依頼を受けて、共同して居住用建物の賃貸
 借契約を成立させた場合、貸主及び借主の承諾を得ていれば、Aは貸主から、Bは借主から
 それぞれ借賃の1.08か月分の報酬を受けることができる。
  ⇒それぞれとったら、倍になるっちゅうねん!

正しいものは一つもなし!!









2014年11月17日月曜日

水道管理 出ました!!

二年連続で、国土利用計画法が「その他」扱いになってもた(´;ω;`)

奴さんの落胆を考えると...

なにせ、法令上の制限のトップバッター

20年、いや、30年以上の長きにわたって、その地位を不動としていたのに...



国土くんの嘆き
背番号、いや問題番号【問15】を今年もまた奪われてもた…

奪われただけやのうて、「その他法令」扱いや。4肢のうちの1肢になってもた。

去年は、なんとか正解肢は死守したんだけど

今年は、それも叶わんかった...

今後の身の振りを考え中(´・_・`)


代わって、躍進が「水道管理」や。

「水道管理」?

そう!! 水辺法律と道路法は「管理者」や!!

「水辺法律」?

水辺ゆうたら、「河川法」、「海岸法」、「港湾法」しかないやん(^_^)

合わせて、「水・道 管理!!」




水辺と道路は管理のおっちゃんが一番偉いねん!!

他の法律は、「知事」とか「市長はん」とか「なんとか長」がのさばってるけど(´;ω;`)

宅建2014本試験

【問22】

3 海岸法によれば、海岸保全区域内において

 土地の掘削、盛土又は切土を行おうとする者は、

 一定の場合を除き、海岸管理者の許可を受けなければならない。

  そや!! 海岸管理のおっちゃんは偉いねん!!(○)


4 都市緑地法によれば、特別緑地保全地区内において

 建築物の新築、改築又は増築を行おうとする者は、

 一定の場合を除き、公園管理者の許可を受けなければならない。

  公園の管理のおっちゃんはそんな権限ないねん…(×)正解肢










2014年11月10日月曜日

不法残入 

不法残入

広辞苑で調べても、載ってない。

でも、プロレスの教科書、違う、違う(~ω~;)))

宅建の教科書には書いてある。

不法行為の時効は10年やのうて、『3年、20年』や

不法残入=不法3・20


今年権利関係は、やっぱり偏ってた。

宅建2014本試験
【問6】
肢3
CがBに対して本件建物の暇庇に関して不法行為責任に基づく損害賠償を請求する場合、
当該請求ができる期間は、Cが瑕疵の存在に気付いてから1年以内である。(×)

だから、不法行為やから、「1年」ちゃう!!

もういっちょ。

【問8】
肢2
不法行為による損害賠償債務の不履行に基づく遅延損害金債権は、
当該債権が発生した時から10年間行使しないことにより、時効によって消滅する。(×)

「10年」ともちゃう!!

しつこいねん!!

二問も出すかね...

不法残入...




2014年11月4日火曜日

公正証書等=公正証書?

11/15(土)
14宅建試験 本試験解説会
13:00~15:00横浜本校

センセが斬ります。
今年の宅建試験

まずは、分析からや。

そんで、前向こう!

来年初めての方もどうぞ(^_^)

報告もどうぞ(^_^)

で、その分析会でもやるかんもしれへん問題

「借々」
ここ数年、難問続き、ほて、借家はまた定借(定期建物賃貸借)や
これで5年連続(ここ10年で8回)
う~ん、この偏りはどないなんや?

公正証書でする必要はないけど、公正証書による等書面でせなあかんねん(つд⊂)

はよ、ゆうたら、「消防署」と「消防署の方」からの違い

それと合わせて、典型特徴がでた。
「書面でする」
「期間満了で当然終了(更新ない旨)を説明」
「一年未満とすることもできる」
今年の定借は簡単やったはずなんやけど、

宅建 2014本試験
【問12】 借地借家法第38条の定期建物賃貸借(以下この間において「定期建物賃貸借」
という。)に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、誤っているものは
どれか。
1 定期建物賃貸借契約を締結するには、公正証書による等書面によらなければならない
2 定期建物賃貸借契約を締結するときは、期間を1年未満としても、期間の定めがない建物
 の賃貸借契約とはみなされない
3 定期建物賃貸借契約を締結するには、当該契約に係る賃貸借は契約の更新がなく、期間の
 満了によって終了することを、当該契約書と同じ書面内に記載して説明すれば足りる。
4 定期建物賃貸借契約を締結しようとする場合、賃貸人が、当該契約に係る賃貸借は契約の
 更新がなく、期間の満了によって終了することを説明しなかったときは、契約の更新がない
 旨の定めは無効となる。

う~ん、1、2、4が○やから…
「3」か…

書けば簡単やけど、その場で気づくかは…やっぱ、難しい…

モルタルで脚光あびた、マン管べやも更新しまっせ!

マン管は、「壁ドン」やで。