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2014年4月29日火曜日

聞いていること そこを捉えましょう

GWだからこそ、

みんなが休んだり、あっちゃこっちゃ出かけたりしてるからこそ

今日は、真面目に、問題の解き方見るね。

まぁ、出かける予定がないだけなんやけど…







今日はガッツリ勉強

宅建業者って、従業者5人に1人以上は、専任の主任者を置かなアカンやんな。

そこで、その主任者に関する義務を考えると、

①足りなくなったら、2週間以内に必要な措置(あたたに選任)

②退職、死亡、変更、就任等で主任者の氏名に変更があったら30日以内に届出

業法ウォーク問42-1、3(2012-36-①、③

宅地建物取引業者A社は、その主たる事務所に従事する唯一の専任の取引主任者が退職したときは、30日以内に、新たな専任の取引主任者を設置しなければならない。


宅地建物取引業者C社(甲県知事免許)の主たる事務所の専任の取引主任者Dが死亡した場合、当該事務所に従事する者17名に対し、専任の取引主任者4名が設置されていれば、C社が甲県知事に届出をする事項はない。


1は設置義務、3は届出義務をきいてる。

文末見てみよな。
1 「~設置しなければならない」、
3 「~届出をする事項はない」

1 設置義務は「2週間以内」やから、(×)
これが、もし
宅地建物取引業者A社は、その主たる事務所に従事する唯一の専任の取引主任者が退職し、新たな専任の取引主任者を設置した場合は、30日以内に届出なければならない。
とあれば、(○)となるので注意しよね。

3 設置義務やのうて、届出義務きいてるから「届け事項はある」から(×)、死んでもうとるやん
これが、もし
宅地建物取引業者C社(甲県知事免許)の主たる事務所の専任の取引主任者Dが死亡した場合、当該事務所に従事する者17名に対し、専任の取引主任者4名が設置されていれば、C社は、あらたに専任の主任者を設置する必要はない。
とあれば、(○)ってなるわ。

かなり意図的に、こうゆうことやってくんねん。

悪質というか、性格歪んどるというか…

文句言うてもしゃあないで(´;ω;`)

何回もウォーク問(過去問)といて、

パターンを知っとこな(^ω^)




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2014年4月23日水曜日

浅はかな悪知恵…

学校の成績は、中の下か下の上程度なんやけど、

悪巧み考えさせたら、上の中ぐらいになる奴っておるやろ。

宅建業の免許も主任者も、
宅背暴力罰金納めて5年アウト
禁錮・懲役は出所して5年アウト
なんやけど、
執行猶予ついたら、その猶予期間が切れたら即OKやんな。

そらな、犯罪なんかとは無縁に一生全うしたいんやけど、

やっぱ人間やん。やってまうこともあるわいな。

ついつい調子乗って、

ありもせんのに、「この物件のめっちゃ近いとこにリニアモーターカーの駅できるやで。やで!
 買うたって。買うたって!!」

誇大広告は、気付けなあかん。

「貴様~宅建業法第32条違反で逮捕する!!タイホなのだ!!」
ってなってまうねん。







宅建業法
第81条 
次の各号のいずれかに該当する者は、6月以下の懲役若しくは100万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する。
①  第25条第5項(第26条第2項において準用する場合を含む。)、第32条又は第44条の規定に違反した者
②  第47条の規定に違反して同条第3号に掲げる行為をした者、

第32条
宅地建物取引業者は、その業務に関して広告をするときは、当該広告に係る宅地又は建物の所在、規模、形質若しくは現在若しくは将来の利用の制限、環境若しくは交通その他の利便又は代金、借賃等の対価の額若しくはその支払方法若しくは代金若しくは交換差金に関する金銭の貸借のあつせんについて、著しく事実に相違する表示をし、又は実際のものよりも著しく優良であり、若しくは有利であると人を誤認させるような表示をしてはならない。

そしたら、逮捕⇒厳しい取り調べ⇒ムショ暮らし⇒家族離散…

お決まりの転落人生…

と思いきや、

裁判官がええ人で、








「あんた、悪いけど、それなりに汲むとこもア~ル
 情状酌量の余地がア~ル、
 懲役はかわいそうなのでア~ル
 よって、罰金100万円払えでア~ル」


わーい!、ムショ行き免れたヽ(*´v`*)ノ

って喜んでたら大間違い…

業法違反で罰金や。
5年免許も主任者もアウトなんや(´;ω;`)


悪知恵働かしてみような。

裁判長にめっちゃ反省してるふりして、しおらしく言うたらええ。

「ワイは、ほんまのアホです。罰金なんかでは、反省できません。
 どうか懲役に処してください。ワイの良心が許せへんのです。
 ほんでも、集団生活は苦手なんで、執行猶予お願いします。」

ってな。「執行猶予1年」ってなたら、もうけもんや。1年後免許取れるがなσ(´┰`=)

罰金より得やん((・ω・)ヘッヘッヘ)

えっ?そんなうまいこと行かへん?







「あんたの望みどおり懲役6月執行猶予1年に処する!
 あっ、それと、罰金100万円も忘れずにでア~ル!!
 宅建業法81条見てみ。“~またはこれを併科する”って書いてあるのでア~ル」

さ、裁判官…

業法ウォーク問32-3(2003-33-③
Aが無免許営業等の禁止に関する宅地建物取引業法に違反して宅地建物取引業を営み,懲役1年執行猶予3年及び罰金10万円の刑に処せられ,登録を消除されたとき,執行猶予期間が満了すれば,その翌日から登録を受けることができる。

(×)
猶予期間満了しても、罰金も一緒についとるので。

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2014年4月20日日曜日

大事なのは○年でなくて「いつから」

禁錮・懲役
暴力宅背罰金5年アウト!

5年アウトの5年っていつから?







そうや。反省が終わってからや。

「刑の執行を終わり、または刑を受けることがなくなった日」からやんな。

「刑期満了出所、罰金全納から」やん

業法ウォーク問27-2(2011-29-②
取引主任者が、刑法第204条の傷害罪により罰金の刑に処せられ、登録が消除された場合は、当該登録が消除された日から5年を経過するまでは、新たな登録を受けることができない。

(×)やで
ひっかからんようにな~。消除されて、罰金払わへんフトドキ者おるからな。

まえにも、このひっかけ前科あるねん。

業法ウォーク問45-1(2008-33-①
禁錮以上の刑に処せられた取引主任者は、登録を受けている都道府県知事から登録の消除の処分を受け、その処分の日から5年を経過するまで、取引主任者の登録をすることはできない。

(×)やんな。
もし懲役10年やったら、ムショ暮らし中に主任者になれてまうやん。

宅建の問題は、引掛けのパターンが決まってるよ(^ω^)

2014年4月17日木曜日

その点については、聞かれていませんので…

「あんた、一言多い…」って

いますやんね。






そういうわいも、ときおりいわれてます。

つい、流れの中であったり、

勢いがつてしまったりして。

でもや!!

試験では致命傷になることもあるねん。

宅建試験は、基本的には、聞かれていないことに答えてしもたら、「アウト」ってなんねん。

例えばやで、

事務所が東京にあって、

東京都知事免許を受けた宅建業者が、

別途、契約締結する案内所を神奈川県に設けたら、

東京の知事はんにも神奈川の知事はんにも、その案内所の「届出」せなあかんねん。

ほな聞くで。

業法ウォーク問26-ウ(2011-42-ウ
A(甲県知事免許)社がマンションの分譲のために案内所を乙県に設置する場合には、業務を開始する日の10日前までに、乙県知事に法第50条第2項の規定に基づく業務を行う場所の届出を行わなければならない。

もちろん(○)

えっ?、甲県知事には?


「その件につきましては、質問の内容とはなっておりませんので…」


って、かたくなになってみましょう。


今日はもういっちょ。

業法ウォーク問12-2(2013-41-2)
宅地建物取引業者は、その主たる事務所に、宅地建物取引業者免許証を掲げなくともよいが、国土交通省令で定める標識を掲げなければならない。

やっぱり(○)

えっ?、従たる事務所には?


もういっかい、

「その件につきましては、質問の内容とはなっておりませんので…」


こういうことって、過去問多くとくと、自然と身体に身に付いてくるんやて。



今日は少し宣伝

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2014年4月12日土曜日

あなたは「売り屋」さん? 「媒介屋」さん?

Aの名前が書いてあるものは、誰のもの?



「A~」
幼稚園のみんな!
そうやんな(^ω^)




「ブブ~、Bのもんや」
大人の世界は違うんや(`・ω・´)
ガキどもみたいに甘うないねん!!





ちょ! おっさん、良い子にだけは毒さんとってや。




わかってますがな。

Bは、Aの名前を書いた看板を掲げなるんやんな。

媒介業者Bは、売主Aの商号が記載された標識をその案内所に掲示せなあかんねん。

ほな、その標識は誰のもの?誰に掲示義務があるの?

そういう意味なら「B」か…

業法ウォーク問25-2(2009-42-②
他の宅地建物取引業者が行う一団の建物の分譲の媒介を行うために、案内所を設置する宅地建物取引業者は、当該案内所に、売主の商号又は名称、免許証番号等を記載した国土交通省令で定める標識を掲示しなければならない。


なんの前提もなかったら「なんやその文?」やけど、

う~ん、まぁ、ギリギリ日本語成立してるか…

(○)でやんす。

ご意見聞かせて。



2014年4月10日木曜日

この人は悪い人… でも、世の中におらへん

工事○○

事件は、会議室じゃなくて、○○でおきてるんた!!

机上主義やなくて、○○主義

○○? そう。「現場」

まさしく仕事の場所「現場」

そやけど… 下手に手伝うたら、えらいこっちゃになるで(´;ω;`)











「現場助勢罪」で逮捕されますがな。

ほんでもって、この罪おっとろしい…

罰金でも、免許、主任者アウトや( ̄▽ ̄;)

そう。「宅・背・暴力」に当たってまうねんて。






あんのぅ。





「現場助勢罪」ちゅうのは、

「喧嘩の現場」なんや。

そこのガヤ(にぎやかし)で、

ヒューヒュー言うたり、ブーイングしたりするこっちゃねん。

「そんなんで捕まってまうのん?」

日本なめたらあかん。

偉いさんは絶対や。

お巡りさんが「犯人や!」ゆうたら、犯人なんや。

刑法206条
 前二条(傷害、傷害致死)の犯罪が行われるに当たり、現場において勢いを助けた者は、自ら人を傷害しなくても、一年以下の懲役又は十万円以下の罰金若しくは科料に処する。

あっ、でも安心しぃ。そんな犯罪で捕まった奴、

わしの周りでは、一人もおらへん。


















あんたが、第一号なれ~!!

業法ウォーク問16-2(2012-26-2)
免許を受けようとするB社に、刑法第206条(現場助勢)の罪により罰金の刑に処せられた者が非常勤役員として在籍している場合、その刑の執行が終わってから5年を経過していなくとも、B社は免許を受けることができる。

アカン!「宅・背・暴力」罰金アウトなんで、「×」

ご意見聞かせて。








2014年4月7日月曜日

この人、悪い人やない!! 

今日は、いきなり問題から見るわな。

業法ウォーク問15-①(2011-27-①
A社の役員Bは、宅地建物取引業者C社の役員として在籍していたが、その当時、C社の役員Dがかつて禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過していないとしてC社は免許を取り消されている。この場合、A社は、C社が免許を取り消されてから5年を経過していなくても、免許を受けることができる。 

さて、悪い人はだ~れ?

    Bさんは悪い人?

安もんの刑事ドラマやないんやから…

まがりなりにも宅建試験やで…

まあ、

推理しましたやん。 まとめましたやん。










犯人は、Dなのだ!

だから、C社は取消されたのだ!!

そう! Bは無実なんや!!







話し、変わっとるやないけ!!






C社は、三悪(不正手段、情状が特に重い、業務停止違反)理由で、

取り消されたわけやないさかい、Bは免許欠格者やない。

そのBが役員になっとるA社もなんの問題もなく免許取れる。

ちゅうこっちゃろ。

上の問題、「○」や。

ほんでも

なぁ、カメ山よ~

C社ちゅうのはボンクラ会社や思えへんか。

役員に迎え入れるんもうちょっと、チェックせな…

もし、在職中に警察だたになったんやったら、とっととクビにせな…

ご意見聞かせて。




2014年4月3日木曜日

この人結構います

「政令で定める使用人」

偉いさんなんか安月給さんかどっちや?





調べてみたで。
(たまには、きっちり調べるわぃな)

ある賢い学識経験者が書いた本には、
政令で定める使用人とは、
使用人でありながら
支店長、営業所長等で対外的に責任を有する事務所の代表者

う~ん、確かに責任を背負わされるけど、使用人(使われの身)なので役員ではないやな。

社長(役員)一人の会社やったら、支店作るんやったら、必要になんねんて。

いまいち、「?」なんやったら、

政令で定める使用人とは、「政令で定める使用人(支店長)」と覚えてしまおう!

まあ、支店なんかの「顔」やさかい、変なやつはなられへんやろな。

そやから、

そのなんちゃら使用人が、破産者、犯罪者、三悪取り消し者なんかの免許欠格やったら、

会社としても、免許無理なんや。

結局、この点は、役員と同じ扱いなんや。

業法ウォーク問14-①(2009-31-①
A社の政令で定める使用人は,刑法第条(背任)の罪を犯し,
罰金の刑に処せられたが,
その執行を終えてから3年を経過しているので,
A社は免許を受けることができる。

(×)や 五年待たなあかんもん。





2014年4月1日火曜日

そんな奴おらへん2 

消費税上がってもうた…

花粉症うっとおしいのぅ


買い貯めしそこねたティッシュは、駅の前ウロウロしまくって、

ティッシュ配りの人に「くれくれ」って、お願いしまくったんねん。



お~い、ガキども!!

うまい棒は、一個ずつ買うんやで!!

10円80銭切り捨てで「10」円ポッキリや

店の中で、税抜き12円のもん探すんやで!!

12×1.08=   自分で計算せぇや(^ω^)

切り上げの店?、絶対入ったらあかんど







オッチャンみたいに、

こんぐらいのセコイ知恵と計算力もってへんと、

「成年者と同一の行為能力を有する未成年者」

 にはなれへんで。









その「なんちゃらと同一の未成年者」って、

セコイ子供ちゅうことやのうて…


一応、訳しますね。

仮に、宅建業に関する…やったら、

親から、宅建業に関する営業行為については、
一回一回の親の同意なしに、自分ひとりで契約できる子

去年の民法で出題あったな

ほんでもな…

実際に、

「私は、『成年者と同…の…有する未成年者』ですけど…なにか問題でも?」









って言われてん?

間違いなく、シバキ倒しとうなってまうわぃ。

もっとも、その未成年者、生息自体怪しいらしい。

おらへんけど、試験に出るらしい。

業法ウォーク問13-エ(2009-27-エ)
宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有する未成年者Dは、その法定代理人が禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から5年を経過しなければ、免許を受けることができない。

答え…「×」や 

知恵を有する未成年者やから、親がムショ暮らしでも、免許受けれるねん。

もし、これが「有しない未成年者」やったら、「○」になるやて。

親がムショ出て、五年待ち。

それと、「有しない未成年者」は、親がムショ出て5年経っても、

主任者にはなられへんこともチェックやで。


ご意見聞かせて。