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2014年1月29日水曜日

民法のきそ 瑕疵ある意思表示② 錯誤

《カメ山》
どうもこの時期、

年頭に掲げた誓いが、

静かに、確実に崩れていく…

早起き、健康ウォーキング、

禁煙、一日最低一時間の勉強…

何一つ続いてへん(´;ω;`)

わしだけちゃうやろ!!

こういうのん。

「瑕疵ある誓い」ちゅうんかな(´;ω;`)。


失礼しました。

せめて、このブログは続けていきますからね。

『錯誤』

これは、教科書なんかでは、よう、「勘違い」って書いてあるけど、

正確には、「言い間違い(表示間違い)」やな。

一丁目って思ってたんやけど、二丁目って書きミスしたり、

1000万円で売ろうとしてたんやけど、1000円って表示ミスしたり…

こんなんが、典型例なんやろ。

内心(意思)と表示がずれてるので、無効なんやて。

ただ、取引上の時は、相手に迷惑かかるから、

「重大な過失」がある場合は、無効って主張できひん。

賢い方々は、

言い間違いした人を「表意者」、

言い間違いを「要素の錯誤」って言うてはる。



ちょい問題なんは、

勘違いして、

1000円で売ろうとして、1000円で売るちゅうのんは、

本物の壺を、ニセ物や思うて、安う売ってしもたときや。

なんかの間違うた鑑定を信じて、ニセ物と思てもうたときやな

錯誤やないらしい。

内心(意思)と表示が一応一致しとるもん。

これを、


偉いさん方は、

無効となる「要素の錯誤」を分ける意味で、

「動機の錯誤」って言うてはる。

本来は、無効とはなれへんねんけど、

取引の相手との釣り合い考えて、

その動機を、相手に表示してたら、

「動機の錯誤」から「要素の錯誤」に変身して、

そやから無効ってゆえるようになんねん。

【民法】
第95条
意思表示は、法律行為の要素に錯誤があったときは、無効とする。ただし、表意者に重大な過失があったときは、表意者は、自らその無効を主張することができない。

【最高裁判例】
動機の錯誤も、相手方にその動機を表示していれば、要素の錯誤となって、
錯誤による無効を主張できるのであ~る(賢い裁判長 談)。
しかも、その表示の仕方は、黙示でも構わないのであ~る(ついでに賢い裁判長 談)。

【過去問】
2013-1-4
「意思表示に法律行為の要素の錯誤があった場合は、表意者は、その意思表示を取り消すことができる旨」と民法に規定されている。
(×)取り消しやのうて、無効や。民法にそんな嘘書いてあるわけないやん。

2009-1-4
意思表示をなすについての動機は、表意者が当該意思表示の内容としたが、その旨を相手方に黙示的に表示したにとどまる場合は、法律行為の要素とならない。







(× 正解肢)黙示でもいいのであ~る(賢い裁判長のマネ)。

何なりと メッセージ頂戴ヽ(*´∀`)ノ
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2014年1月20日月曜日

民法のきそ 瑕疵ある意思表示 詐欺・強迫

《せんだ》
「当方の意思表示には、瑕疵がありまして…、その原因が…」
 
昔のぅ、商売でもめたとき、

むこうさんの弁護士に内容証明打たれてなぁ。

瑕疵?なんか聞いたことある、確かキズのこっちゃ、そうそう欠陥や!

そう思うて、意思にキズ? 

「なぁ、失恋でもしたんでっか?」

って相手に言うたったんや。

今、思うたら、笑い話やけど


《カメ山》
あんたが、ろくでもない商売してきたんはわかった。

今からでも遅うない、

刑務所入っておいで。


瑕疵ある意思表示やろ

欠陥のある意思表示ええやん。

「詐欺」、「強迫」、「虚偽表示」、「錯誤」、「心理留保」

ざっと挙げたらこんなもんちゃうかな。

ただ、

前の二つと、あとの三つは、ちょい性質ちゃうねん。

ここも、意思主義からの大原則なんやけど、

前二つは、

騙されたにせよ、おどされたにせよ、

その意思はあったんやから、有効が前提、

そやけど、

もうひとつの大原則、法を悪用するもんは許すまじなんで、

被害者が、あとで取り消すことができることにしてるねん。

もちろん、取り消したら、はじめからなしになるから、

だまされた金が戻ってくるけど(高飛びしてたら無理やで)、

いっちゃん怖いんは、ほっといたら、

時効で取り消しでけへんようなってまうねん。


【過去問】
宅建1994-問1-肢3

AはBの虚偽の説明を信じて、Bの所有する原野 (時価20万円) を、別荘地として2,000万円で購入する契約を締結した。 Aは、当該契約の締結は詐欺に基づくものであるとして、その取消しを主張することができるが、締結後20年を経過したときは、取り消すことができない。(○ 正解肢)

【民法】
第96条1項 
詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。

第126条
取消権は、追認をすることができる時から5年間行使しないときは、時効によって消滅する。行為の時から20年を経過したときも、同様とする。 


1970~1980年頃に社会問題なった原野商法のこっちゃな。

ほて、1994にこんな問題出したから、




2000年頃

「あんたが騙されて買うた、○○の原野やけど、20年経っとるから取り消しできひんようなっとる。

 わしは、いろんなとこに口利きできるから、なんとかしたるわぃ。
 
 そう、まかしてくれまんのん(^ω^)

 
 手数料50万円ほど振り込んでもらえまっか」


 


やっぱりあんたやったんか!!

お・ま・わ・り・さ~ん!!

《せんだ》
ちゃうわい!

かってに、おまはんの寸劇に登場さすな!!



2014年1月16日木曜日

民法のきそ 大原則② 法を悪用する奴は許さない。

《カメ山》
昨日の、消費税はまいったな(´;ω;`)

まぁ、計算問題ではないこと祈ろう(^-^)

今日は、まず

お知らせ。








センセの

宅建横浜平日クラスが、今日開講なんやて。
(詳しくは、講義お知らせ部屋)



当日、無料講義体験もやっとるみたいやから、

行ってみて。

あと、

管業は、明日、発表や、

ジタバタせんと、発表まとな。


さておき、

『民法のきそ』続けるね。

意思主義とともに、

権利の濫用、すなわち法の悪用を許さへんことも大原則なんや。

民法に書いてあるから「OK」、書いてないから「NG」といけへんこともあんねん。

難しいことやのうて、

人としてあかんもんはあかんねん って。

《せんだ》
その先、ちょい言わしてや。

法律に書いてないことは、なんでも「OK」やって、無茶する奴。

権利持っとるかや、無茶ゆうやつ。

そうゆうのん、鬱陶おしいから、

民法は、あえて、抽象的に規定しとんねん。

【民法】
1条3項 
権利の濫用は、これを許さない。

例えば、温泉を湯元から引いてのどかに過ごしている市民に、

管の通り道の土地を買い取った奴が、









「わしが、土地の所有権者や~、どかんかえ~。

おんどれら~、温泉管取り外して水浴びにするか、土地買い取るか、どっちかセぃ!」

どこまでが権利濫用か、

これは、最後は裁判長の判断やけど、

裁判長が、「権利濫用」ちゅうたら、土地所有者でも権利行使できひんようなんねん。

【過去問】
宅建2006-問1-肢4

所有権に基づく妨害排除請求が権利の濫用となる場合には、
妨害排除請求が認められることはない。(○)正解肢

な。法律かぶれは、痛い目合うねん。

気、つけよな。











2014年1月15日水曜日

消費税 三重苦

《カメ山》
確かにな~。







未来の日本のために必要なんやけど。

反対すると、なんとなく白い目で見られるようやし…

言い出しペが怪しいし。

誰かしらんけど、そいつ、多分、未来やのうて、利権で動く奴やし…

給料増えるちゅう話やけど、

最大手で「2%」、「3%」って、

それ、行って来いやん(。-_-。)

はぁ(。-_-。)



《せんだ》
じゃかましいわぃ。

偉いさんの決めたことに間違いはあれへん。

あかなんだら、その隙間渡ったらええんや。






そんなことより、

不動産仲介手数料の、

報酬限度額が大変なことになるかもや。

消費税「8%」なんはええとして、

消費税免税事業者の仕入れみなしが、その40%になるみたいや。

免税事業者でも、経費に消費税がかかるから、

報酬に上乗せできる額やけど、

今は、課税事業者は「5%」、免税事業者はその半分「2.5%」

これは、ぎりぎり計算可能や。

ほんでも、

おまはんのいう未来やのうて利権で動く人らの大綱では、

免税事業者は、「8%」の40%やから、「3.2%」になってしまいそうやんねん。

ほなや。ほなやで。

免税事業者たる宅建業者がもらえる報酬限度額は、

家屋の場合、

(本体価格÷1.08×3%+6万)×1.032

って、なんのんちゃうか?

べっちょないか?カメ山君

《カメ山》
べっちょある…

絶対、無理。。。

ほかに、ローン控除や印紙税も、なだれで改正されんねやろな…

あぁ、この苦しみ…

二重苦、三重苦…

これからの議員さんは、

計算出来ひん奴選ぼな。


2014年1月13日月曜日

民法のきそ 大原則① 意思主義

《カメ山》






成人式も終わったし、
(関係ないけど…)

民法のきそ

再開せなな

なぁ、おっちゃん!


《せんだ》
おう!






そやけど、

晴れ着姿ええのぅ
(関係ないけど…)

《カメ山》
それ、ほんま、関係ないゎ

あんな、

よう、いろんな民法の本に

民法の三大原則として、

・個人の平等
・私的自治
・所有権絶対

って書いてあるけど、重要なん?

《せんだ》
うん、まあ、そやけど、

・過失責任
を含めて三大原則ちゅう人もおって、

別に明確な定義付けはないんや。

それに、

なんか、

「個人の平等」は、民法ちゅうくくりやのうて、世のルールやし、

「私的自治」も、社会主義国家やちゃうんやから、これも、世のルールやな。

「所有権絶対」は、確かにそうで、他の権利より強いんやけど、

例外や規制が多すぎて、全然絶対ちゃう。

それにこの三つとも、宅建試験に限らず、正面捉えての問題は、ないな…


「過失責任」は大事や。

それに合わせて、

「意思主義」

「権利濫用禁止」

なんかの原則のほうが、大事や。








そのへんから、少しづつ、講釈たれていこうやないけ

《カメ山》
たれていこうやないけ~

って…

《せんだ》
まず、「意思主義」や

やっぱり、気持ちなんやろ。

意思主義が前提となって、多少の例外も規定されとる。

例えば、

【民法】
94条 1項
相手方と通じてした虚偽の意思表示は、無効とする。

176条
物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。

ってしとる。
94条は、虚偽は意思とはゆわれへんから無効

176条は、申し込みと承諾という二つの意思表示のみで、

契約成立どころか、所有権まで移ってまうって書いてあんねん。

書面や、登記はいらんちゅうこっちゃ。

意思主義の最たる例や。

ほんでもな、

それ貫くと、おかしいなっこともあんねん。

特に第三者が絡んだときやけど、

【民法】
94条2項
 前項の規定(上の94条1項の虚偽表示)による意思表示の無効は、善意の第三者に対抗することができない。

177条  
不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。 

178条
動産に関する物権の譲渡は、その動産の引渡しがなければ、第三者に対抗することができない。

まぁ、条文表現なんで、古文に近いけど、

なんとなく言いたいことは、わかるやろ。

意思表示のみで効果が生じ、ないと、効果生じひんねんけど、

第三者(契約などの当事者以外)には、そうはいけへんことがあるんや。

こんなんもあんねん。

制度上、意思表示だけで成立したら、濫用する金貸しもおるから、

446条2項 
保証契約は、書面でしなければ、その効力を生じない。

て、民法上は保証契約について唯一書面主義採用しとんねん

《カメ山》
意思主義自体は、原則過ぎて、

民法条文に書いてないこともあるけど、

意思主義の例外は、民法条文に書いてないと、

混乱するやんな。

【過去問】
宅建2-問3

次の記述のうち、民法の条文に規定されているものはどれか。
1 意思能力を欠く状態でなされた意思表示が無効である旨
2 契約締結に当たって当事者が基礎とした事情に変更が生じた場合に、当事者は契約の再交渉を求めることができる旨
3 保証契約は、書面でしなければその効力を生じない旨
4 物の瑕疵(かし)とは、目的物が備えるべき性質、品質を備えていないことである旨

答えは、もち「3」

「1」迷うとこやけど、

「1」は、原則

「3」は、例外

原則は、書いてのうても、原理原則やからルールになるけど、

例外は書いとかなあかんでしょ。

民法の原理原則で解けたんちゃう?

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2014年1月11日土曜日

マン管と宅建との関係

「宅建」と「マン管」なんやけど、

不動産資格ってくくられたら、類似資格なんやけど、

意外なほど、試験科目のかぶりはないねん(´;ω;`)

確かに、「民法」、「区分法」、「建築基準法」…って、

共通科目はあるんやけど、

宅建は、「区分法」は1点だけやから、はっきりいって捨ててもいいけど、

マン管は、区分法が最重要科目になる。

宅建の建基は集団規制が中心なんやけど、

マン管は単体規定中心ってなぐわいで…

経験ある方は、みな「うん、うん」ってなったんちゃうかな。

ほんでもな。

昨日の発表で、「合格!!」って報告してくれた人、

たぶん全員が、宅建合格者なんや。

そういや、マン管本試験後、

「今年は、宅建知識が、ようけ出とったわ~」

って思うたもん。

ちょい紹介やで。

マン管
民法
問12「二重譲渡は登記で決着」

問13「抵当権者は、火災保険金に物上代位できる」

問14「買主の代金未払で解除した場合、売主は手付金返還(ただし、損害賠償請求可能)」

借地借家法
問16「定期借家の更新拒絶に正当事由不要」

建築基準法
問20「準防火地域の屋上等看板に不燃材料規制なし」

都市計画法
問21「低層住居専用地域に特例容積率適用地区の適用なし」











これみんな、宅建知識で即答やで!!

でもな、案外、正解率(LECリサーチ)悪いねん。

問12⇒93.2%

問13⇒89.5%

問14⇒45.9%

問16⇒47.1%

問20⇒55.2%

問21⇒53.5%

宅建受かったら「マン管」やで。(^-^)

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2014年1月10日金曜日

マンション管理士試験合格発表

一報ですが、

合格点は、「38」でした。


ある程度は覚悟していたとはいえ、

想像以上の高得点でした。

詳細は、のちほど、

マン管部屋にて。

2014年1月9日木曜日

ご案内 

今日は、センセからの案内です。


お正月は、遠い昔…

何事もなかったように、仕事、勉強…

神棚のお餅は、とっぱらってますよね。



















いよいよ、LEC横浜校の宅建講座が始まります。

今年、

センセは、

平日(月・木の19:30~)クラス担当

次週1月16日(木)からとなっています。

また、そのガイダンスを、

1月13日(月(祝))14:00~15:00

横浜校にて実施します。

割引特典などもあるので、

成人式などで忙しい方以外は、

是非ご参加ください。

いや、特に年齢不問ですので(^_^;)。

不安なことや、聞きたいことは、

すべて対応します。

案内は、
http://www.lec-jp.com/takken/taiken/guidance/

LEC横浜校は、
http://www.lec-jp.com/school/yokohama/

横浜本校(本館)

↑ ↑ 宅建はこちら ↑ ↑




と、もう一丁!!

明日、マン管の発表、次週、管業の発表がありますが、

その結果を受けて、

マンション資格ガイダンスを、

1月26日(日)13:00~15:00

水道橋校にて実施します。

本試験の分析とともに、

本年の展望をズバリズバリきっていきます。

こちらも、様々な特典があるので、

案内は、
http://www.lec-jp.com/mankan/

水道橋校は、
http://www.lec-jp.com/school/suidou/

水道橋本校

↑ ↑ マン管・管業はこちら ↑ ↑

2014年1月7日火曜日

民法のきそ 能力まとめ

《カメ山》





おっちゃん

再開すんで。


《せんだ》







そやな。

まず、去年やった

いろんな能力まとめてや。


《カメ山》
はいな。

①権利能力

②意思能力

③行為能力

これ、

①権利もてるか。
  ⇒あるのは、「人(自然人と法人)」のみ。

②契約に必要な意思はあるか。
  ⇒最後は、裁判でないと判断できひん、
   そやから、試験では「意思能力ない」、「意思無能力」って書いてある。

③法律で、
 「契約(法律行為)をひとりではできひん。もししたら、取り消すことができる」
 って定められた人を制限行為能力者としとるんや。
  ⇒家庭裁判所の審判を受けて、「成年被後見人」、「被保佐人」、「被補助人」と
    20歳未満の「未成年者」


《せんだ》
そやな。

だいたいええんちゃうか。

別に定義は覚えんでええけど、

①、②は行為自体ができひんから、すべて「無効」

ただし、②は相続したり、代理人に契約してもろたりして、権利を持てる能力はあるんや。

③は、それぞれ、程度の違いから、取り消すことができる行為の範囲に違いがあるんやけど、
  やってしまった行為は、原則取り消すことができる。

ほな、またや。









2014年1月1日水曜日

あけまして おめでとうございます

あけましておめでとうございま す。

お餅とみんなの重圧に負けないよう

今年も頑張っていきます。















重みに負けず、寝るっちゅうことやないけど、


よろしくお願いします。