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2013年12月31日火曜日

一年のお世話の挨拶

《カメ山》








一年早いな~

今年も可愛がってもろて、

ありがとうございます。

マン管と管業の発表が年またぎなんで、

なかなか気が休まれへんと思うけど、

資格試験って、集中してると、

どうしてもまわり見えへんようなるから、

この時ぐらいは、

みんなに感謝して。

そしていい年を迎えましょ(^-^)。




《せんだ》








なんや、ええ子ちゃんみたいに…

挨拶すんねんやったら、

「儲かってまっか?」(大人に対する挨拶)

「よう、おおきなったのう」(子供に対する挨拶)

「ほんま、べっぴんさんになったな」(女子に対する挨拶)

関西人にはこの三つしか挨拶は存在せえへんねんど。



《カメ山》
い、意味がわからへん… ほんま…

あんなおっさんどうでもええわ

年明けも、一所懸命発信するからね。

もちろん、わし、カメ山 永遠の受験生ですよ~。



2013年12月27日金曜日

民法のきそ 未成年、成年被後見人のできること。 

《せんだ》





未成年者や成年被後見人を保護すんのん当たり前やけどな

相手のわいらも迷惑なことあんねんや。

大きい取引の時は、怖いから

「免許証見せて~や(`ε´)」とか

「成年被後見人でないことを証する登記事項証明書持ってきてもらえまっかm(_ _)m」

ってなんねん。


そうはゆうても、そんなもん、いちいち持ってきてもろとったら、商売ならえへんから、

「まぁ、ええか、べっちょない(大丈夫やろ)やろ」

ってなるわ。

取り消す、取り消さへん、は自由やし。


ほんでも、きっちりしとる人は、

何かにつけ、「免許証、登記事項証明書もってきて!」

ってなるわな。

弁当屋のおばちゃんが、「唐揚げあげとる間に、登記事項証明書とってきて」

風呂屋の番台で、「にぃちゃん、あんた、18歳やろ、おかぁちゃんと一緒においで」

って。

《カメ山》
おかしいやろ。

せっかく大学受かって、花の東京来て、

銭湯行くのに、おかん付きって…

一生彼女できひんわぃ!

唐揚げも、カラッ、カラッになるわぃ!



《せんだ》
まあ、最後まで聞かんかぇ。

なんぼガキでも、

小遣いは自由に使えるし、

お年玉もらうのは自由や。

それと、親から営業許可もろとったら、

その営業に関しては、契約できるねん。

例えば、不動産業の許可をもろたら、

土地の売買も、一回一回、親の同意はいらん。

成年被後見人さんも、日用品と日常生活は自由や。

取り消されへんから、こっちも安全や。

うん?、お年玉は取り消してほしいな。

「オッチャン、これやっぱりいらんわ(^-^)、返す(^-^)」

こんな奴おらへんな… 頭痛い…

【過去問】
宅建2010-問1-肢3
被保佐人については、不動産を売却する場合だけでなく、日用品を購入する場合も、保佐人の同意が必要である。(×)

宅建2013-問2-肢2
営業を許可された未成年者が、その営業のための商品を仕入れる売買契約を有効に締結するには、父母双方がいる場合、父母のどちらか一方の同意が必要である。(×)


【民法】
第5条
未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りでない。

2項 前項の規定に反する法律行為は、取り消すことができる。

3項 第1項の規定にかかわらず、法定代理人が目的を定めて処分を許した財産は、その目的の範囲内において、未成年者が自由に処分することができる。目的を定めないで処分を許した財産を処分するときも、同様とする。


第6条 
一種又は数種の営業を許された未成年者は、その営業に関しては、成年者と同一の行為能力を有する。


第9条
成年被後見人の法律行為は、取り消すことができる。ただし、日用品の購入その他日常生活に関する行為については、この限りでない。

第13条
被保佐人が次に掲げる行為をするには、その保佐人の同意を得なければならない。ただし、第9条ただし書に規定する行為については、この限りでない。







2013年12月26日木曜日

民法のきそ 忘年会の翌日 制限行為能力 

  《せんだ》







日本の民法は、「意思」を大切にする意思主義や

その意思がなかったら、契約は結ばれへん。

ちなみに、「意思」は「意識」とちゃうから、

気ぃ 失うとるわけやのおて、判断能力がないちゅうことややで(^-^)

せやから、こうなってまうねん。


忘年会の翌日、

A 「Bはん、昨日ごちそうさん)^o^(」

B 「... ?、えっ、財布の中すっからかんや!!!」

A 「あんた、案外気前ええねんな、全部おごってくれるなんてナ)^o^(」

B 「ちょ、ちょちょー!、酔うて覚えてへん!」
  「あかん、あかん、そんなもん無効や、金返して!」

A 「おまはん...ええかげんしてや、せこすぎんで。」

B 「せこいもなにも、酔うて、意思能力ないんやから、そのおごり(贈与)は無効や」
  「無効は、契約が最初からなかったもんになるから、
   渡した(おごった)お金返して。オ・ネ・ガ・イ!」

外かもしれへんけど、Bさんの主張は何にも間違えてへん。

しゃあない、意思がない以上おごることなんかできひん。

不条理すぎる?

そのへんは、べっちょない(大丈夫)って(^J^)。

Aさんは、こうゆうたらええねん。

「Bはん、ほなあんた、酔うて、意思ないこと証明してみぃや」

もし裁判なっても、Bさんが勝つことは考えられへん。

裁判なったら、Bさんが意思なかったこと証明せな負けてまうねん。

理性の塊のような裁判官に「おごったこと酔うて覚えてへん」なんて、

通用するわけない。無理や。

「オッチャンら、忘年会気ィつけていこな!!」




《カメ山》







オッチャン て...

気ぃつけなあかんのは、あんたやで。

まぁ、そんな酔っぱらいはどうでもええねん、救わんでええ、

ちゅうか、救いようないけどな。

ほんでも、認知症なんかで、意思能力失うのたら、な、可愛そうや。

小学校入るか入れへんかの頃の意思能力が微妙な子なんかは、

証明難しいやんな。

その人らを救うんが、制限行為能力者の制度なんや。

意思能力のあるなし関係なく、

結ばれた契約を後で取り消すことができるようにした制度なんやんな。

一応有効を前提として取り消すんや。

その代表例が、未成年者と成年被後見人

未成年者⇒20歳未満の者(婚姻したものを除く。)

成年被後見人⇒意思判断することがほとんどできひん人で家庭裁判所の審判を受けた人

【過去問】
宅建2010-問1-肢1
土地を売却すると、土地の管理義務を免れることになるので、婚姻していない未成年者が土地を売却するに当たっては、その法定代理人の同意は必要ない。(×)

宅建2008-問1-肢1
成年被後見人が行った法律行為は、事理を弁識する能力がある状態で行われたものであっても、取り消すことができる。ただし、日用品の購入その他日常生活に関する行為については、この限りではない。(○)正解肢

【民法】
第5条
1項 未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りでない。 
2項 前項の規定に反する法律行為は、取り消すことができる。

第9条
成年被後見人の法律行為は、取り消すことができる。ただし、日用品の購入その他日常生活に関する行為については、この限りでない。 

明日、もうちょい詳しくやるね。







2013年12月23日月曜日

民法のきそ 当然のこと 意思主義

《カメ山》






どこにも書いてへんな~…

一応、1044条全部見たんやけどな~

《せんだ》





何がや?

《カメ山》
いや、

民法って、意思表示の合致で契約成立するやろ。

ほんでも、民法に書いてあらへん

《せんだ》
あぁ、

当たり前過ぎて書いてへんねやろ。

大切なのンは、「意思」や!

「意思主義」これが民法の大原則や。

考えてみぃ

好きな女には、「ハート(意思)でぶつかれ!」なんて、

当たり前すぎて、どの週刊誌にも書いてへんわぃ。

《カメ山》
関係ないし。

似合わへんし。

きぃ、気持ち悪いし(´ж`;)ォ・・ォェッ・・・

《せんだ》

気持ち悪いってなんどぇ!!

ええから、今日のお題いくで。

前回からの流れで、

幼児は、

「あのおもちゃ欲しい」とか、「あれ食べたい」みたいな本能はあるけど、

「あのおもちゃ、お菓子を売買で購入したい」って思われへん。

民法でいう意思はないんや。

意思ないから、自分で契約なんかできひん。

買われへんねん。

ほんでもな、権利主体にはなれるから、所有者にはなれるんや。

そういう時、法定代理人のおかんが、その子を代理して、

おもちゃ買うたんねん、お菓子買うたんねん。

権利能力あれば、意思能力なくても、所有者にはなれるんや。

けどな、契約はできひんで。

【過去問】
2003-問1-肢1
意思能力を欠いている者が土地を売却する意思表示を行った場合,その親族が当該意思表示を取り消せば,取消しの時点から将来に向かって無効となる。(×)

2005-問1-肢2
買主Cが意思無能力者であった場合、Cは、Aとの間で締結した売買契約を取り消せば、当該契約を無効にできる。(×)

2007-問1-肢2
AB間の売買契約が、Aが泥酔して意思無能力である間になされたものである場合、Aは、酔いから覚めて売買契約を追認するまではいつでも売買契約を取り消すことができ、追認を拒絶すれば、その時点から売買契約は無効となる。(×)

みんな、取り消すまでを待つことなく、当初から無効や!!

【過去問】
意思能力を欠く状態でなされた意思表示が無効である旨は、民法に規定されている。(×)

これ、当たり前すぎて、規定されてへんねん。

ほんでも、これを前提としたもんは、たくさん規定されとんねん。

次回紹介するわぃ。




2013年12月19日木曜日

民法のきそ 権利能力②

《カメ山》







なんか、巷で、

「攻撃的平和主義」だか、

「平和的軍国主義」だか、

流行っとぉけど。


一言突っ込んでええかな…

どっちやねん!


そのうち、徴兵されるやん(ω;`)

敵目の前にするやん(>_<)

積極的に鉄砲撃ってええのか(´・_・`)

あくまで、平和的に話し合うんか…

ミクス司令官!

どないしたらええんでっか?




《せんだ》






カメ山…

ちょっと、ちゃうやろ。

確か「消極的武力主義」やったような…

うん?…違うか…

まぁ、よう似たもんやろ。

それと、グレーは大事やさかいのぅ。

どっちにもとれるようしとかんと、

都合悪いこともあんねん。



ところで、

「権利能力なき社団(団体)」ってわかるか?

民法上は、権利能力ないんやけど、

まぁ、ちょこちょこ能力あんねん。

完全やないけど、権利認められることもあんねん。

そのへんは、どっちにもとれるようにしとけよ。

積極的平和主義とおんなじで、

平和なんか、戦争すんのか

権利あるんか、ないんか

え~、とっとっと…



《カメ山》
待って!!

わしがゆう!!

どっちやね~ん!!!



《せんだ》
話、本筋に行くで(^_^)

ほて、権利能力なき団体って、

代表者がいて、多数決が原則な団体でして
(「権利能力なき団体」って言葉は、偉い学者さんの造語らしい。)

マンション管理組合なんかが典型やんな。

確かマンション管理組合は、

管理組合法人やのうても、

管理費払わへん奴に

支払い訴訟起せたような。

訴訟に関しては、能力あんねん。

【過去問】
マン管2001年-問32
1管理組合は、管理組合法人か否かにかかわらず、民事訴訟において、
 原告又は被告となることができる。(○)

【民事訴訟法】
第29条
法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものは、
その名において訴え、又は訴えられることができる。

ちょい、話それたけど、

法人やのうても、権利・義務あることあんねん。

ただ、民法の問題では、「×」でええ。

それと、これは、マン管・管業では、必須の知識やけど、

訴訟起こせるのは、

かなり法人に近い団体って考えられてる管理組合本体だけやで。

理事会や自治会は、訴訟も無理やさかいな。

ほなな。

明日からも頑張るで。







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2013年12月18日水曜日

民法のきそ 権利能力

《せんだ》








おぅ、カメ山!久しぶりやのう!

《カメ山》











   … なんか、うっとうしいな…
(でも、しゃあない。センセの命令や。民法をみんなと学んでいかなあかんからな。)

《せんだ》
ところでや、

カメ山、おまはん、

ホンマの亀なんか?














それとも、ホンマに受験生で、カメはキャラなんか?
















《カメ山》
いや、そこ、突っ込んだらアカンやろ。

ほんで、どうでもええやん。

いっしょ懸命勉強しとることには変われへんねんし。

何事も、追い込み過ぎはあかん…

ぎょうさんの都民から票もろて知事なった猪はんも可愛そうや。

「金があふれるようにカバンに詰めまっか?」って、

そんな追い込みはあかん、やりすぎや(;_;)

《せんだ》
それは、どうでもええねん。

あんのぅ( ̄▽ ̄;)、

おまはんに、かまぼこセットやろう思とんねんけど、

おまはんが「カメ」やったら、やることはできひん。

《カメ山》
いや、いやっ。

ちょうだいな~。

そんなもん、カメやろうが、キャラやろうが関係あらへん!

なぁ、なぁ。

《せんだ》
いや、

もし、『人』とちゃうんやったら、

民法上、あげることはできひん。

動物は無理なんや…

権利能力がないからや。


所有者にもなられへんし、約束ごと(契約)もできひん。

利能力がないから、

所有者になられへんし、契約後の債者にもなられへん。

百歩譲って、法律で認められた『法人』でもないしな。

《カメ山》
あんな~。

人間が偉い考えはやめてくれ!!

動物は、意味なく殺したり、

こそこそ、入らへんカバンに金突っ込んだりせえへんわぃ!!



《せんだ》
いや、そのとおりやけど、

民法(法律)の話や。

日本では、ペットに遺言できひんし、

仲のええ女子会名で「所有」できひんねん。

そやけど、

「オギャー」の瞬間から人やから、不動産も持てる。

おかんのお腹におっても一定の権利(相続など)はあんねん。

会社だけやのうて、国、NPO法人なんかも、『法人』やさかい、

財産持てるんや。



『権利能力』=財産等の私権(権利・義務)を有する能力

法律上の権利能力者は、以下三つ

『人』

『胎児』(ただし、相続、遺言、不法行為についてのみ)

『法人』(ただし、多少制約あり)


【過去問】
宅建2004-問12-肢3
A死亡の時点でBがAの子Eを懐妊していた場合、Eは相続人とみなされ、子C、Dがいる場の法定相続分は、Bが2分の1、C、D、Eは各6分の1ずつとなる。(○)正解肢

宅建2005-問1-肢3
買主である団体Dが法律の規定に基づかずに成立した権利能力を有しない任意の団体であった場合、DがAとの間で売買契約を締結しても、当該土地の所有権はDに帰属しない。
(○)正解肢

宅建2013-問2-肢1
父母とまだ意思疎通することができない乳児は、不動産を所有することができない。(×)

【民法】
第3条1項
私権の享有は、出生に始まる。

第34条
法人は、法令の規定に従い、定款その他の基本約款で定められた目的の範囲内において、権利を有し、義務を負う。

第721条
胎児は、損害賠償の請求権については、既に生まれたものとみなす。

第886条1項
胎児は、相続については、既に生まれたものとみなす。

第965条
第886条及び第891条の規定は、受遺者について準用する。


案外、簡単やろ








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2013年12月15日日曜日

民法…たかが10問… でも、無視はできひん…

今年の試験の特徴は、
なんといっても、「民法」

まぁ、合否を分けたのは業法なんやけど、
やっぱり無視はできひん…

それと、
民法できるようになると、
なんか、先、明るく見えてくるようになるねん(^_^)
この時期やから、
じっくりできるというのもあるし…


まあ、
少し、肩の力抜いて、

センセの監修のもと、
わし、カメ山と、










せんだのおっさんで、











問答形式で、
民法規定条文なんかを紹介しながら、
やっていきますわいな。



2013年12月10日火曜日

合格者 数字分析

ちょっと気ィ抜けてもたな。














でも、年内に始動したら、気持ち楽になるから、
ふんばろな。

合格された方は、
これから、登録、主任者発行と
未だ道は長いんで頑張って(^_^)

ところでや、
発表受けて、いろいろ言われてるみたいやけど、
そのへんちょい整理しとくわナ

基準点「33点」
合格率「15.3%」

これやけど、なんてことない。
難化させてるわけでも、
合格率を下げているわけでもない。

おそらく、
「34点」やと、合格率が12~13%
「32点」やと、合格率が18~19%なんやろ。
毎年、率に差が出てくるのは、16%の近似値を基準点としてるだけで、
そんなに大意はないと思うねん。

ただ今年、少し傾向が違うのは、点数の散らばりが少ない。
そやから、合格点近辺に多数の人が引きめき合ってる。
1点重いわ( >Д<;)

難度、結局、昨年と変わらへん。
どこが違うたかうて、やっぱり権利が難しかったんやけど、
統計見る限り、
合否を分けてるわけやない。

合格者からの報告で、概要が見えてきました。
合格者の特徴は
・業法で失点していない。最低でも「16・17」はとれてる。
・満点の人はさすがおらんかったけど、18、19とれてる人もいた。
権利が伸びない分、例年以上に、宅建業法で決着したみたい。

試験惨敗くらった人は、業法手応えなくて、権利でパニック
いつものパターン。

合格一歩の人は、業法ちょい足らずで、権利伸びす。
そらそうやろな。

来年どう 転ぶかなんかわかれへん。
ただ、「業法第一」の姿勢は、これは不変や


参考までに

            25年   24年
合 格 点      33点   33点
合 格 率      15.3%      16.7%
40点以上     6.9%    12.9%
権利11点以上   5.9%        19.6%
業法17点以上    43.0%      10.6%
難化科目    権利    業法
合否分けた科目   業法    制限


おまけ(25年)
性別合格率
男性 14.4%(登録講習者19.5%)
女性 17.5%(  〃    24.9%)

例年女性が上位だが、
ここまでとは…

今年は、より地道に業法やった女性の完全勝利!!

さぁ、
気持ち新たに
いくで~(^_^)
何なりと↓(・◇・)♪
wachagona857@gmail.com 






  





2013年12月5日木曜日

試験発表 一夜明け…

昨日は、私にとって、
心がいくつあっても足りない日でした。

たくさんの合格報告
本当にありがとうございます。
「自己採点通りです。合格しました」
「今日、通知がちょどきました!」
「ギリギリでしたが、番号ありました!!」
その声で、
こんな私でも、少しは役立てたのかな。
講師という職業のやりがいはその「声」です。
















それとともに、
「合格報告したかったけど、『1』点足りませんでした」
「32点、あと『1』点が遠かったです」
「ごめんなさい『1』点で、落ちました」

といった報告もうけました。
痛飲したい気持ちです。


「やっぱり、一歩足りないんでしょうか」
「ツメが甘いんですね」
「期待に応えられなくて、ごめんなさい」

十分足りてます。
最後までしっかりやってましたよ。
ちゃんと見てたし、懸命なところ知ってるし。

でも、やっぱり、すごい人なんやな。
みな、二言目添えてくれてました。
「綺麗さっぱり、一から出直しですゎ(^-^)」
「来年、もう一度センセと頑張りたい(^_^)」
「受け止めてますよ。来年絶対合格(´∀`)ノ」

もちろんその声、やりがいです。
勇気もらいました。
ありがとうございます。


も~
センセ
ショッパイしょっぱい~










みな、勇気くれてるんやから、
もうちょいノー天で行こおな。
普段は、えらそぉやのに
来年、もう、始まってるんやろ
あっ、
センセ今日、LEC横浜校でガイダンスやりますよ。

http://www.lec-jp.com/takken/taiken/guidance/

報告行ったって(^_^)








2013年12月4日水曜日

合格発表 

宅建合格発表ありました。

合格基準点は、「33」
喜ぶ人
忸怩たる人
文句ありありの人

それぞれです。

そのページ
 ↓
http://www.retio.or.jp/exam/pass/todoufukensentaku.html


2013年12月3日火曜日

祈る…

祈る…
祈る…
「祈ってどうする?もう遅い?」
「もう決まって、合格通知が局留めになってる?」

そんなもん関係あるかえ~
神様、仏様、...
それと、ブッタはんにもキリストはんにも
とにかく祈ったる~。














坊さんも正月巫女さんのバイトする人も
となりの三村はんも(この人は関係ないか)、
あんたらもとにかく祈って~な。
頼むわ。ほんま。

2013年12月2日月曜日

今週は、宅建合格発表 

今週いよいよ、宅建合格発表(^_^;)

その前やけど、
管業詳細分析
更新したんやて
⇒マン管部屋へ(^-^)

管業 本試験終わる…

センセが、
管業解答速報UPしました。

マン管部屋へ⇒











う~ん個数多すぎ…
手応えあれへん(/ω\)…

2013年12月1日日曜日

管業 本試験

管理業務主任者だけ集中の方
マン管とダブルの方
宅建とダブルの方
いやトリプルの方

今年一年一緒に頑張ってきやんやもん

最後
気合入れていこ(^-^)

ほんでも、
試験中は、
肩のチカラ抜いて














らぁ~

良きも悪きも
報告待っています
解答速報は、
マン管部屋でやります。

何なりと↓(・◇・)♪
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