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2013年8月30日金曜日

業法徹底比較(似て非なるもの)⑭手付と中間金

直前期
センセが担当する
各クラスの案内はじめました。

使用テキストや
補足・意見等
あるらしいので、
右の→
「センセの講義お知らせ部屋」







ところで
今日のお題
「手付と中間金?
そんなもん全然ちゃうんちゃうん!」
そう、ちゃうんやけど、
勉強進むと
混同してまう(/ω\)

業者売主で、非業者買主の場合、
「手付」は20%まで
そやけど、
保全措置(未完成5%、完成10%、1000万円超えるとき)は、
「手付も中間金も」

案外落としがちなとこなんで。
ね(^_^)。

【カメ山作問】
(問) 業者A売主、非業者B買主の
宅地売買(売買代金4,000万円)において、
Aは,保全措置を講じれば手付金1,000万円を受領できる。
 ↑ ↑ あかん(×) 手付25%になってもとる。

(問) 業者A売主、非業者B買主の
宅地売買において、Aは、
手付金として代金の20%相当額を受領していても、
保全措置を講じれば、
代金の25%相当額の
中間金を受領することができる。
 ↑ ↑ 計45%やけどべっちょない(○)


ほな(;▽;)ノ
そろそろ行くで。
西川くん!!
何なりと↓(・◇・)♪
wachagona857@gmail.com

2013年8月24日土曜日

業法徹底比較(似て非なるもの)⑬手付

「くっそ買主め~!
 倍返しだ~」
 
素人も芸人もみんな
「倍返し~!」
ってね(^_^;)
 
 
 
 
 
宅建業者さんやったら、
なんとなく威勢のいい感じするけど、
そんなもん当たり前でっせ~。
頂いてた分も含めてやから、
実質は、自分も手付相当額のペナルティ払ろて
解除せなな(^_^)
な~。
お~とっと。
口だけはあかんで。
たまにおるもんな。
「倍返しだ~」
ゆうても
口だけやんって奴
 
手付解除
「買主は手付放棄、売主は倍返し
 することにより、契約を解除することができる。
 なお、解除できるのは、相手が履行着手まで。
 さらに、なお、売主の倍返しはは現実の提供が必要。」
宅建業者が否業者に売る場合において、
この民法規定より買主に不利益なものは無効
 
【過去問】
(カメ山作)
宅建業者Aが、手付解除を行う場合は、
宅建業者でないBに対して、
「手付の倍額を償還する。」
と口頭で告げて、契約を解除することができる。
 ↑ × 口だけはあかん、倍返しは現実提供
 
(2010-39-3)
宅建業者Aが、手付解除を行う場合は、
宅建業者でないBに対して、
「手付の倍額を償還して、契約を解除する。」
という意思表示を書面で行うことのみをもって、
契約を解除することができる。
 ↑ × 書面でもあかん、倍返しは現実提供

何なりと↓(・◇・)♪
wachagona857@gmail.com

2013年8月21日水曜日

業法徹底比較(似て非なるもの)⑫ 損害賠償予定

お盆休み終わって、
全開でっせ!!

お盆の話やけど、
国民的イベント
真夏のGⅠ決戦で
レベルが人とは違うレスラーが、
決勝にも残れず敗れた…
 
慢心でないけど、
下手に余裕かますと、
足元すくわれるんが、
プロレスと宅建や。
模擬試験の結果良うても、












気引締めなあかんな


でや、この男




別名「レインメーカー」
金の雨を降らせる男!
この男のファイトには銭が降って

そや!!
きょうは「銭」の話
自ら売主制限で、
業者やない人相手に
損害賠償予定あるいは違約金定める場合は、
合算して、20%まで(超えたら超える部分が無効)。
でも、予定せえへんかったら、
なんぼとってもよろしい。
といっても証明できたらやけど…

【過去問】
(2010-39-2)
売主宅建業者、宅建業者でないもの買主において、
当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う
損害賠償の予定額を売買代金の2割とし、
違約金の額を売買代金の1割とする定めは、
これらを合算した額が売買代金の3割を
超えていないことから有効である。
 × ↑ あかん20%まで

売主宅建業者、宅建業者でないもの買主において、
当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う
損害賠償の予定額を定めていない場合、
損害賠償の請求額は売買代金の額を超えてはならない。
 ↑ × へー( ・_・)、20%どころか、
    売買代金超えてもええねんて。


何なりと↓(・◇・)♪
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2013年8月15日木曜日

業法徹底比較(似て非なるもの)⑪ クーリングオフ2

お盆
少し休んでもた…
 











絶対受からなあかんので、
ちょいずつ勉強はしとったけど、

腹立つゎ~
「かつ また!」
英語でで言うたら
「AND  OR!」
フランス語で言うたら
「 …わかるかいや!」
 
そんなもんどうでもええ
クーリングオフできなくなるのは、
「書面告知より8日経過」
OR
「代金全額払い」AND「引渡し」
 
なんか納得いかへんけど、
業者が解約できる旨告げてのうても、
「代金全額払い」AND「引渡し」
あったら、もはやクーリングオフできひん。

【クーリングオフできなる出来事】
・宅建業者が書面で解約できる旨を告げて8日経過
 OR(または)
・代金全額を払いAND(かつ)物件の引渡しをうけた

過去問
【2010-38-2】
 買主B(業者でない)は、
テント張りの案内所で買受けの申込みをし、
その際に宅建業者Aから
クーリング・オフについて書面で告げられ、
契約を締結した。
その5日後、代金の全部を支払い、
翌日に宅地の引渡しを受けた。
この場合、Bは売買契約を解除することができる。
 ↑ 5日しか経過してへんけど、やっぱ、×

やっぱ、過去問(・◇・)♪
wachagona857@gmail.com

2013年8月6日火曜日

業法徹底比較(似て非なるもの)⑩ クーリングオフ1

クーリングオフ…

たまったもんちゃうで。







頭冷やして、やっぱりやめたやて(/ω\)
クーリングオフされとうないんやったら、
事務所に呼ぼ(^_^)
お客さんちや勤務先に押しかけたらあかん
誘いにのるんはええけど。
あっ、
誘いに乗って家に行くんはええけど、
サ店やホテルはあかんで。

【クーリングオフできない場所】
・事務所
・主任者設置義務のある案内所等(テント張り除く)
・媒介(代理)業者の、事務所・上記案内所
・買主が申し出たその自宅・勤務先
(申し込みと契約の場所が異なるときは、
 申し込み場所で判断)

【カメ山作成問題】
 宅地建物取引業者Aは、自ら売主として、
宅地建物取引業者でないBと宅地の売買契約をした。
Bがクーリングオフできないのは?
①Aのテント張り案内所で申し込み、Aの事務所で契約した。
②Bが申し出たBの勤務先で申し込み、ホテルで契約した。
③Bが申し出たファミレスで申し込み、Aの事務所で契約した。
 ↑ ↑ ② は~ぁ、ややこし(/ω\)

願書も出したし、さぁやるで~(・◇・)♪
wachagona857@gmail.com