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2013年12月31日火曜日

一年のお世話の挨拶

《カメ山》








一年早いな~

今年も可愛がってもろて、

ありがとうございます。

マン管と管業の発表が年またぎなんで、

なかなか気が休まれへんと思うけど、

資格試験って、集中してると、

どうしてもまわり見えへんようなるから、

この時ぐらいは、

みんなに感謝して。

そしていい年を迎えましょ(^-^)。




《せんだ》








なんや、ええ子ちゃんみたいに…

挨拶すんねんやったら、

「儲かってまっか?」(大人に対する挨拶)

「よう、おおきなったのう」(子供に対する挨拶)

「ほんま、べっぴんさんになったな」(女子に対する挨拶)

関西人にはこの三つしか挨拶は存在せえへんねんど。



《カメ山》
い、意味がわからへん… ほんま…

あんなおっさんどうでもええわ

年明けも、一所懸命発信するからね。

もちろん、わし、カメ山 永遠の受験生ですよ~。



2013年12月27日金曜日

民法のきそ 未成年、成年被後見人のできること。 

《せんだ》





未成年者や成年被後見人を保護すんのん当たり前やけどな

相手のわいらも迷惑なことあんねんや。

大きい取引の時は、怖いから

「免許証見せて~や(`ε´)」とか

「成年被後見人でないことを証する登記事項証明書持ってきてもらえまっかm(_ _)m」

ってなんねん。


そうはゆうても、そんなもん、いちいち持ってきてもろとったら、商売ならえへんから、

「まぁ、ええか、べっちょない(大丈夫やろ)やろ」

ってなるわ。

取り消す、取り消さへん、は自由やし。


ほんでも、きっちりしとる人は、

何かにつけ、「免許証、登記事項証明書もってきて!」

ってなるわな。

弁当屋のおばちゃんが、「唐揚げあげとる間に、登記事項証明書とってきて」

風呂屋の番台で、「にぃちゃん、あんた、18歳やろ、おかぁちゃんと一緒においで」

って。

《カメ山》
おかしいやろ。

せっかく大学受かって、花の東京来て、

銭湯行くのに、おかん付きって…

一生彼女できひんわぃ!

唐揚げも、カラッ、カラッになるわぃ!



《せんだ》
まあ、最後まで聞かんかぇ。

なんぼガキでも、

小遣いは自由に使えるし、

お年玉もらうのは自由や。

それと、親から営業許可もろとったら、

その営業に関しては、契約できるねん。

例えば、不動産業の許可をもろたら、

土地の売買も、一回一回、親の同意はいらん。

成年被後見人さんも、日用品と日常生活は自由や。

取り消されへんから、こっちも安全や。

うん?、お年玉は取り消してほしいな。

「オッチャン、これやっぱりいらんわ(^-^)、返す(^-^)」

こんな奴おらへんな… 頭痛い…

【過去問】
宅建2010-問1-肢3
被保佐人については、不動産を売却する場合だけでなく、日用品を購入する場合も、保佐人の同意が必要である。(×)

宅建2013-問2-肢2
営業を許可された未成年者が、その営業のための商品を仕入れる売買契約を有効に締結するには、父母双方がいる場合、父母のどちらか一方の同意が必要である。(×)


【民法】
第5条
未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りでない。

2項 前項の規定に反する法律行為は、取り消すことができる。

3項 第1項の規定にかかわらず、法定代理人が目的を定めて処分を許した財産は、その目的の範囲内において、未成年者が自由に処分することができる。目的を定めないで処分を許した財産を処分するときも、同様とする。


第6条 
一種又は数種の営業を許された未成年者は、その営業に関しては、成年者と同一の行為能力を有する。


第9条
成年被後見人の法律行為は、取り消すことができる。ただし、日用品の購入その他日常生活に関する行為については、この限りでない。

第13条
被保佐人が次に掲げる行為をするには、その保佐人の同意を得なければならない。ただし、第9条ただし書に規定する行為については、この限りでない。







2013年12月26日木曜日

民法のきそ 忘年会の翌日 制限行為能力 

  《せんだ》







日本の民法は、「意思」を大切にする意思主義や

その意思がなかったら、契約は結ばれへん。

ちなみに、「意思」は「意識」とちゃうから、

気ぃ 失うとるわけやのおて、判断能力がないちゅうことややで(^-^)

せやから、こうなってまうねん。


忘年会の翌日、

A 「Bはん、昨日ごちそうさん)^o^(」

B 「... ?、えっ、財布の中すっからかんや!!!」

A 「あんた、案外気前ええねんな、全部おごってくれるなんてナ)^o^(」

B 「ちょ、ちょちょー!、酔うて覚えてへん!」
  「あかん、あかん、そんなもん無効や、金返して!」

A 「おまはん...ええかげんしてや、せこすぎんで。」

B 「せこいもなにも、酔うて、意思能力ないんやから、そのおごり(贈与)は無効や」
  「無効は、契約が最初からなかったもんになるから、
   渡した(おごった)お金返して。オ・ネ・ガ・イ!」

外かもしれへんけど、Bさんの主張は何にも間違えてへん。

しゃあない、意思がない以上おごることなんかできひん。

不条理すぎる?

そのへんは、べっちょない(大丈夫)って(^J^)。

Aさんは、こうゆうたらええねん。

「Bはん、ほなあんた、酔うて、意思ないこと証明してみぃや」

もし裁判なっても、Bさんが勝つことは考えられへん。

裁判なったら、Bさんが意思なかったこと証明せな負けてまうねん。

理性の塊のような裁判官に「おごったこと酔うて覚えてへん」なんて、

通用するわけない。無理や。

「オッチャンら、忘年会気ィつけていこな!!」




《カメ山》







オッチャン て...

気ぃつけなあかんのは、あんたやで。

まぁ、そんな酔っぱらいはどうでもええねん、救わんでええ、

ちゅうか、救いようないけどな。

ほんでも、認知症なんかで、意思能力失うのたら、な、可愛そうや。

小学校入るか入れへんかの頃の意思能力が微妙な子なんかは、

証明難しいやんな。

その人らを救うんが、制限行為能力者の制度なんや。

意思能力のあるなし関係なく、

結ばれた契約を後で取り消すことができるようにした制度なんやんな。

一応有効を前提として取り消すんや。

その代表例が、未成年者と成年被後見人

未成年者⇒20歳未満の者(婚姻したものを除く。)

成年被後見人⇒意思判断することがほとんどできひん人で家庭裁判所の審判を受けた人

【過去問】
宅建2010-問1-肢1
土地を売却すると、土地の管理義務を免れることになるので、婚姻していない未成年者が土地を売却するに当たっては、その法定代理人の同意は必要ない。(×)

宅建2008-問1-肢1
成年被後見人が行った法律行為は、事理を弁識する能力がある状態で行われたものであっても、取り消すことができる。ただし、日用品の購入その他日常生活に関する行為については、この限りではない。(○)正解肢

【民法】
第5条
1項 未成年者が法律行為をするには、その法定代理人の同意を得なければならない。ただし、単に権利を得、又は義務を免れる法律行為については、この限りでない。 
2項 前項の規定に反する法律行為は、取り消すことができる。

第9条
成年被後見人の法律行為は、取り消すことができる。ただし、日用品の購入その他日常生活に関する行為については、この限りでない。 

明日、もうちょい詳しくやるね。







2013年12月23日月曜日

民法のきそ 当然のこと 意思主義

《カメ山》






どこにも書いてへんな~…

一応、1044条全部見たんやけどな~

《せんだ》





何がや?

《カメ山》
いや、

民法って、意思表示の合致で契約成立するやろ。

ほんでも、民法に書いてあらへん

《せんだ》
あぁ、

当たり前過ぎて書いてへんねやろ。

大切なのンは、「意思」や!

「意思主義」これが民法の大原則や。

考えてみぃ

好きな女には、「ハート(意思)でぶつかれ!」なんて、

当たり前すぎて、どの週刊誌にも書いてへんわぃ。

《カメ山》
関係ないし。

似合わへんし。

きぃ、気持ち悪いし(´ж`;)ォ・・ォェッ・・・

《せんだ》

気持ち悪いってなんどぇ!!

ええから、今日のお題いくで。

前回からの流れで、

幼児は、

「あのおもちゃ欲しい」とか、「あれ食べたい」みたいな本能はあるけど、

「あのおもちゃ、お菓子を売買で購入したい」って思われへん。

民法でいう意思はないんや。

意思ないから、自分で契約なんかできひん。

買われへんねん。

ほんでもな、権利主体にはなれるから、所有者にはなれるんや。

そういう時、法定代理人のおかんが、その子を代理して、

おもちゃ買うたんねん、お菓子買うたんねん。

権利能力あれば、意思能力なくても、所有者にはなれるんや。

けどな、契約はできひんで。

【過去問】
2003-問1-肢1
意思能力を欠いている者が土地を売却する意思表示を行った場合,その親族が当該意思表示を取り消せば,取消しの時点から将来に向かって無効となる。(×)

2005-問1-肢2
買主Cが意思無能力者であった場合、Cは、Aとの間で締結した売買契約を取り消せば、当該契約を無効にできる。(×)

2007-問1-肢2
AB間の売買契約が、Aが泥酔して意思無能力である間になされたものである場合、Aは、酔いから覚めて売買契約を追認するまではいつでも売買契約を取り消すことができ、追認を拒絶すれば、その時点から売買契約は無効となる。(×)

みんな、取り消すまでを待つことなく、当初から無効や!!

【過去問】
意思能力を欠く状態でなされた意思表示が無効である旨は、民法に規定されている。(×)

これ、当たり前すぎて、規定されてへんねん。

ほんでも、これを前提としたもんは、たくさん規定されとんねん。

次回紹介するわぃ。




2013年12月19日木曜日

民法のきそ 権利能力②

《カメ山》







なんか、巷で、

「攻撃的平和主義」だか、

「平和的軍国主義」だか、

流行っとぉけど。


一言突っ込んでええかな…

どっちやねん!


そのうち、徴兵されるやん(ω;`)

敵目の前にするやん(>_<)

積極的に鉄砲撃ってええのか(´・_・`)

あくまで、平和的に話し合うんか…

ミクス司令官!

どないしたらええんでっか?




《せんだ》






カメ山…

ちょっと、ちゃうやろ。

確か「消極的武力主義」やったような…

うん?…違うか…

まぁ、よう似たもんやろ。

それと、グレーは大事やさかいのぅ。

どっちにもとれるようしとかんと、

都合悪いこともあんねん。



ところで、

「権利能力なき社団(団体)」ってわかるか?

民法上は、権利能力ないんやけど、

まぁ、ちょこちょこ能力あんねん。

完全やないけど、権利認められることもあんねん。

そのへんは、どっちにもとれるようにしとけよ。

積極的平和主義とおんなじで、

平和なんか、戦争すんのか

権利あるんか、ないんか

え~、とっとっと…



《カメ山》
待って!!

わしがゆう!!

どっちやね~ん!!!



《せんだ》
話、本筋に行くで(^_^)

ほて、権利能力なき団体って、

代表者がいて、多数決が原則な団体でして
(「権利能力なき団体」って言葉は、偉い学者さんの造語らしい。)

マンション管理組合なんかが典型やんな。

確かマンション管理組合は、

管理組合法人やのうても、

管理費払わへん奴に

支払い訴訟起せたような。

訴訟に関しては、能力あんねん。

【過去問】
マン管2001年-問32
1管理組合は、管理組合法人か否かにかかわらず、民事訴訟において、
 原告又は被告となることができる。(○)

【民事訴訟法】
第29条
法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものは、
その名において訴え、又は訴えられることができる。

ちょい、話それたけど、

法人やのうても、権利・義務あることあんねん。

ただ、民法の問題では、「×」でええ。

それと、これは、マン管・管業では、必須の知識やけど、

訴訟起こせるのは、

かなり法人に近い団体って考えられてる管理組合本体だけやで。

理事会や自治会は、訴訟も無理やさかいな。

ほなな。

明日からも頑張るで。







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2013年12月18日水曜日

民法のきそ 権利能力

《せんだ》








おぅ、カメ山!久しぶりやのう!

《カメ山》











   … なんか、うっとうしいな…
(でも、しゃあない。センセの命令や。民法をみんなと学んでいかなあかんからな。)

《せんだ》
ところでや、

カメ山、おまはん、

ホンマの亀なんか?














それとも、ホンマに受験生で、カメはキャラなんか?
















《カメ山》
いや、そこ、突っ込んだらアカンやろ。

ほんで、どうでもええやん。

いっしょ懸命勉強しとることには変われへんねんし。

何事も、追い込み過ぎはあかん…

ぎょうさんの都民から票もろて知事なった猪はんも可愛そうや。

「金があふれるようにカバンに詰めまっか?」って、

そんな追い込みはあかん、やりすぎや(;_;)

《せんだ》
それは、どうでもええねん。

あんのぅ( ̄▽ ̄;)、

おまはんに、かまぼこセットやろう思とんねんけど、

おまはんが「カメ」やったら、やることはできひん。

《カメ山》
いや、いやっ。

ちょうだいな~。

そんなもん、カメやろうが、キャラやろうが関係あらへん!

なぁ、なぁ。

《せんだ》
いや、

もし、『人』とちゃうんやったら、

民法上、あげることはできひん。

動物は無理なんや…

権利能力がないからや。


所有者にもなられへんし、約束ごと(契約)もできひん。

利能力がないから、

所有者になられへんし、契約後の債者にもなられへん。

百歩譲って、法律で認められた『法人』でもないしな。

《カメ山》
あんな~。

人間が偉い考えはやめてくれ!!

動物は、意味なく殺したり、

こそこそ、入らへんカバンに金突っ込んだりせえへんわぃ!!



《せんだ》
いや、そのとおりやけど、

民法(法律)の話や。

日本では、ペットに遺言できひんし、

仲のええ女子会名で「所有」できひんねん。

そやけど、

「オギャー」の瞬間から人やから、不動産も持てる。

おかんのお腹におっても一定の権利(相続など)はあんねん。

会社だけやのうて、国、NPO法人なんかも、『法人』やさかい、

財産持てるんや。



『権利能力』=財産等の私権(権利・義務)を有する能力

法律上の権利能力者は、以下三つ

『人』

『胎児』(ただし、相続、遺言、不法行為についてのみ)

『法人』(ただし、多少制約あり)


【過去問】
宅建2004-問12-肢3
A死亡の時点でBがAの子Eを懐妊していた場合、Eは相続人とみなされ、子C、Dがいる場の法定相続分は、Bが2分の1、C、D、Eは各6分の1ずつとなる。(○)正解肢

宅建2005-問1-肢3
買主である団体Dが法律の規定に基づかずに成立した権利能力を有しない任意の団体であった場合、DがAとの間で売買契約を締結しても、当該土地の所有権はDに帰属しない。
(○)正解肢

宅建2013-問2-肢1
父母とまだ意思疎通することができない乳児は、不動産を所有することができない。(×)

【民法】
第3条1項
私権の享有は、出生に始まる。

第34条
法人は、法令の規定に従い、定款その他の基本約款で定められた目的の範囲内において、権利を有し、義務を負う。

第721条
胎児は、損害賠償の請求権については、既に生まれたものとみなす。

第886条1項
胎児は、相続については、既に生まれたものとみなす。

第965条
第886条及び第891条の規定は、受遺者について準用する。


案外、簡単やろ








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2013年12月15日日曜日

民法…たかが10問… でも、無視はできひん…

今年の試験の特徴は、
なんといっても、「民法」

まぁ、合否を分けたのは業法なんやけど、
やっぱり無視はできひん…

それと、
民法できるようになると、
なんか、先、明るく見えてくるようになるねん(^_^)
この時期やから、
じっくりできるというのもあるし…


まあ、
少し、肩の力抜いて、

センセの監修のもと、
わし、カメ山と、










せんだのおっさんで、











問答形式で、
民法規定条文なんかを紹介しながら、
やっていきますわいな。



2013年12月10日火曜日

合格者 数字分析

ちょっと気ィ抜けてもたな。














でも、年内に始動したら、気持ち楽になるから、
ふんばろな。

合格された方は、
これから、登録、主任者発行と
未だ道は長いんで頑張って(^_^)

ところでや、
発表受けて、いろいろ言われてるみたいやけど、
そのへんちょい整理しとくわナ

基準点「33点」
合格率「15.3%」

これやけど、なんてことない。
難化させてるわけでも、
合格率を下げているわけでもない。

おそらく、
「34点」やと、合格率が12~13%
「32点」やと、合格率が18~19%なんやろ。
毎年、率に差が出てくるのは、16%の近似値を基準点としてるだけで、
そんなに大意はないと思うねん。

ただ今年、少し傾向が違うのは、点数の散らばりが少ない。
そやから、合格点近辺に多数の人が引きめき合ってる。
1点重いわ( >Д<;)

難度、結局、昨年と変わらへん。
どこが違うたかうて、やっぱり権利が難しかったんやけど、
統計見る限り、
合否を分けてるわけやない。

合格者からの報告で、概要が見えてきました。
合格者の特徴は
・業法で失点していない。最低でも「16・17」はとれてる。
・満点の人はさすがおらんかったけど、18、19とれてる人もいた。
権利が伸びない分、例年以上に、宅建業法で決着したみたい。

試験惨敗くらった人は、業法手応えなくて、権利でパニック
いつものパターン。

合格一歩の人は、業法ちょい足らずで、権利伸びす。
そらそうやろな。

来年どう 転ぶかなんかわかれへん。
ただ、「業法第一」の姿勢は、これは不変や


参考までに

            25年   24年
合 格 点      33点   33点
合 格 率      15.3%      16.7%
40点以上     6.9%    12.9%
権利11点以上   5.9%        19.6%
業法17点以上    43.0%      10.6%
難化科目    権利    業法
合否分けた科目   業法    制限


おまけ(25年)
性別合格率
男性 14.4%(登録講習者19.5%)
女性 17.5%(  〃    24.9%)

例年女性が上位だが、
ここまでとは…

今年は、より地道に業法やった女性の完全勝利!!

さぁ、
気持ち新たに
いくで~(^_^)
何なりと↓(・◇・)♪
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2013年12月5日木曜日

試験発表 一夜明け…

昨日は、私にとって、
心がいくつあっても足りない日でした。

たくさんの合格報告
本当にありがとうございます。
「自己採点通りです。合格しました」
「今日、通知がちょどきました!」
「ギリギリでしたが、番号ありました!!」
その声で、
こんな私でも、少しは役立てたのかな。
講師という職業のやりがいはその「声」です。
















それとともに、
「合格報告したかったけど、『1』点足りませんでした」
「32点、あと『1』点が遠かったです」
「ごめんなさい『1』点で、落ちました」

といった報告もうけました。
痛飲したい気持ちです。


「やっぱり、一歩足りないんでしょうか」
「ツメが甘いんですね」
「期待に応えられなくて、ごめんなさい」

十分足りてます。
最後までしっかりやってましたよ。
ちゃんと見てたし、懸命なところ知ってるし。

でも、やっぱり、すごい人なんやな。
みな、二言目添えてくれてました。
「綺麗さっぱり、一から出直しですゎ(^-^)」
「来年、もう一度センセと頑張りたい(^_^)」
「受け止めてますよ。来年絶対合格(´∀`)ノ」

もちろんその声、やりがいです。
勇気もらいました。
ありがとうございます。


も~
センセ
ショッパイしょっぱい~










みな、勇気くれてるんやから、
もうちょいノー天で行こおな。
普段は、えらそぉやのに
来年、もう、始まってるんやろ
あっ、
センセ今日、LEC横浜校でガイダンスやりますよ。

http://www.lec-jp.com/takken/taiken/guidance/

報告行ったって(^_^)








2013年12月4日水曜日

合格発表 

宅建合格発表ありました。

合格基準点は、「33」
喜ぶ人
忸怩たる人
文句ありありの人

それぞれです。

そのページ
 ↓
http://www.retio.or.jp/exam/pass/todoufukensentaku.html


2013年12月3日火曜日

祈る…

祈る…
祈る…
「祈ってどうする?もう遅い?」
「もう決まって、合格通知が局留めになってる?」

そんなもん関係あるかえ~
神様、仏様、...
それと、ブッタはんにもキリストはんにも
とにかく祈ったる~。














坊さんも正月巫女さんのバイトする人も
となりの三村はんも(この人は関係ないか)、
あんたらもとにかく祈って~な。
頼むわ。ほんま。

2013年12月2日月曜日

今週は、宅建合格発表 

今週いよいよ、宅建合格発表(^_^;)

その前やけど、
管業詳細分析
更新したんやて
⇒マン管部屋へ(^-^)

管業 本試験終わる…

センセが、
管業解答速報UPしました。

マン管部屋へ⇒











う~ん個数多すぎ…
手応えあれへん(/ω\)…

2013年12月1日日曜日

管業 本試験

管理業務主任者だけ集中の方
マン管とダブルの方
宅建とダブルの方
いやトリプルの方

今年一年一緒に頑張ってきやんやもん

最後
気合入れていこ(^-^)

ほんでも、
試験中は、
肩のチカラ抜いて














らぁ~

良きも悪きも
報告待っています
解答速報は、
マン管部屋でやります。

何なりと↓(・◇・)♪
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2013年11月28日木曜日

もういっちょ マン管試験から それと、管業一夜漬け講座

今年のマン管試験は、
民法で、宅建試験そのものが2問出題されてますぅ(^-^)










まずは、問12
マンション一室301号室を、Aが、Bに売ったあと、
ことあろうか、こんにゃろうAはさらにCにも売りやがった。
という話が前提で、

肢4
Cが先に301号室の引渡しを受けていても、Bが所有権者として登記されたときには、Bは、Cに対して自分が301号室の所有権者であることを主張することができる。

Cさん、あんた引渡し受けたっちゅうても
わしが先に登記させてもらいましたさかい…
文句はAにゆうてな。
わしBのもんや
怖いくらい「○」


ほて、次、問14
AがBにマンション一室501号を、1,000万円で売って、100万の手付金もろた。
特約はないとして、
肢2
Aは、Bが代金支払期日に代金を支払わないため売買契約を解除した場合には、Bに対して100万円の手付金返還義務が生じるとともにBの債務不履行により生じた損害全額の賠償を請求することができる。

Bさん、あんたが悪いんで、解除しましたが、
手付金は返還します
ほんでも、
わしAは、あんさんに損害賠償させてもらいます。
おっとろしいくらい「○」

センセから宣伝














管業試験前日
朝から、水道橋校で、一夜漬け講座やるんやて。
一応、宅建受験有りってなってるけど、
あんまり、こだわれへんらしい。
前日うやむやするんやったら、受けとこ(^-^)
 ↓ ↓
https://online.lec-jp.com/disp/CSfLastPackGoodsPage_002.jsp?GOODS_NO=375709

2013年11月26日火曜日

ちょっとここで、マン管試験から…

え~と、わしカメ山
せんだは追い出しました
案外 マン管試験よう出来たんで、
美味しい問題紹介…
宅建やってて良かったの問題の紹介や(ノ∀`)










建基と都計一問ずつでたんやけど、

問20建基
1 準防火地域内にある高さ4mの看板を設ける場合、その主要な部分を不燃材料で造り、または覆わなければならない。

はい × 正解肢!

この規制は、あくまで「防火地域」だけ、
おそらく、
準防火地域は住宅街、そこに屋上看板やどでかい看板などなんか誰もつくらへん。
住宅街にあるんは、ボンカレーの小さい看板だけ。

問21都計
2第一種低層住居専用地域及び第二種低層住居専用地域においては、特例容積率適用地区を定めることはできない。

はい ○ 正解肢

あんた、田園調布(低層住居専用地域)に家が建つ
でもでもでもビルは建たない
あのSルイス師匠もよう言うてましややん(ノ∀`)







田園調布に容積率の特例は認めへんやろ
この特例容積率適用地区ちゅうのんは、
丸ビル再築のとき、東京駅が未利用容積率を
あげた(多分只やないと思うけど)ちゅうやつや。

なんとなく常識でとけたかもね。
宅建で、各町の地域の特性わかっとたら、
美味しすぎる問題やったかもね。

また紹介するワ(ノ∀`)

2013年11月23日土曜日

明日は、マン管試験

今日は、カメ山がお知らせ(ノ∀`)













明日、マン管試験やんな。
マン管本命の方はしっかりです。
例年「難しい」「難しい」って
いわれてるんやけど。
基本問題が半分以上あんねん
勝負はそこなんやて。

管業本命で、マン管受ける方
いい意味で、軽い気持ちで。
変に考えるんやのうて、
管業の知識でしっかり取れるん問題をしっかりとって
やな。

マン管部屋で、
解答速報やりますね(ノ∀`)
ただ、時間は、夜中になるかも…


何なりと↓(・◇・)♪
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2013年11月18日月曜日

25年本試験検証 制限 顕著な問題

検証するにつれ、
今年の問題の一番の傾向が、
正しいものはどれか
1 違う
2 違う
3 う~ん
4 う~ん

3と4でう~んどちらかといえば、「3」かな
で正解「3」

誤っているものは
1 う~ん
2 正しい
3 正しい
4 う~ん でもなんとなく正しいような

1と4でう~んやっぱり「1」しかないかな。

こんな問題が多かった。

おう 典型例















【問 19】 宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、この問において「都道府県知事」とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び特例市にあってはその長をいうものとする。
 1 宅地造成工事規制区域内において宅地造成に関する工事を行う場合、宅地造成に伴う災害を防止するために行う高さ4mの擁壁の設置に係る工事については、政令で定める資格を有する者の設計によらなければならない。
 2 宅地造成工事規制区域内において行われる切土であって、当該切土をする土地の面積が600㎡で、かつ、高さ1.5mの崖を生ずることとなるものに関する工事については、都道府県知事の許可が必要である。
 3 宅地造成工事規制区域内において行われる盛土であって、当該盛土をする土地の面積が300㎡で、かつ、高さ1.5mの崖を生ずることとなるものに関する工事については、都道府県知事の許可が必要である。
 4 都道府県知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地について、宅地造成に伴う災害の防止のため必要があると認める場合においては、その宅地の所有者、管理者、占有者、造成主又は工事施工者に対し、擁壁の設置等の措置をとることを勧告することができる。

1 まったく?
2 そう 面積500超 許可いる
3 そう 盛土1m超 許可いる
4 確か 宅造法は安全義務があって勧告もあるから…たぶん

ほな1誤りか…
どこか違うとんねやろ

で正解「1」

4つの肢の2つは確実に切って、
あとは、2肢冷静に考量する。

これって、けっこう過去問やってないとできひんのよ。

いい問題ではあるわな(´-ω-`)


2013年11月15日金曜日

25年本試験検証 今年の制限は、難易の差が激しい

前回の都計一発目 問15はなんか
みんな出来ひんかったみたいや(/ω\)
読みにくいいうたら、読みにくいもんな。

でもや、次の問16は絶対間違ちごうたらあかんど(`・ω・´)

「学校、医療施設、社会福祉施設」
この三つは、
~公益物のようで公益物でない
  う~、べんべん や~

のぅ( *`ω´)

で、病院やったら迷わへんかったんやろうけど、
「診療所」ときた…

ここで、そこを考えんと、ほかの肢見たかっちゅうことや。


【問 16】 都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
 1 開発行為とは、主として建築物の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更を指し、特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更は開発行為には該当しない。
 2 市街化調整区域において行う開発行為で、その規模が300㎡であるものについては、常に開発許可は不要である。
 3 市街化区域において行う開発行為で、市町村が設置する医療法に規定する診療所の建築の用に供する目的で行うものであって、当該開発行為の規模が1,500㎡であるものについては、開発許可は必要である。
 4 非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為であっても、当該開発行為が市街化調整区域において行われるものであって、当該開発行為の規模が3,000㎡以上である場合には、開発許可が必要である。

1 特定工作物目的も開発行為
2 調整区域3㎡でも許可必要
4 非常災害不要

消去でも「3」しかない。

ついでに建基
問17はこりゃ出来ひんわ。
(内容は、マン管でカメ山が解説しとる)


ほんでも、問18は絶対間違ちごうたらあかんど(`・ω・´)

【問 18】 建築基準法(以下この問において「法」という。)に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
 1 地方公共団体は、延べ面積が1,000㎡を超える建築物の敷地が接しなければならない道路の幅員について、条例で、避難又は通行の安全の目的を達するために必要な制限を付加することができる。
 2 建ぺい率の限度が10分の8とされている地域内で、かつ、防火地域内にある耐火建築物については、建ぺい率の制限は適用されない。
 3 建築物が第二種中高層住居専用地域及び近隣商業地域にわたって存する場合で、当該建築物の過半が近隣商業地域に存する場合には、当該建築物に対して法第56条第1項第3号の規定(北側斜線制限)は適用されない。
 4 建築物の敷地が第一種低層住居専用地域及び準住居地域にわたる場合で、当該敷地の過半が準住居地域に存する場合には、作業場の床面積の合計が100㎡の自動車修理工場は建築可能である。

「3」間違い=正解肢
それぞれの建物の部分につき適用とピンポイントでもええし、

1 緩和あかん付加できるちゅうやつや
2 そのとおり
4 過半の方
で消去でもできる。

今年の制限は、簡単なやつを確実にとっていったかや














意味なく強面…




2013年11月14日木曜日

25本試験検証 制限一発目は都計

例年ていうか、もう何十年も、
制限の一発目は、「国土法」
おや?って思た方も…

制限の一発目は都市計画法やったのぅ。
まぁ、順番違うたところで、
そんなもんどうでもええ(ノ∀`)

【問 15】 都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
 1 都市計画施設の区域又は市街地開発事業の施行区域内において建築物の建築をしようとする者であっても、当該建築行為が都市計画事業の施行として行う行為である場合には都道府県知事(市の区域内にあっては、当該市の長)の許可は不要である。
 2 用途地域の一つである特定用途制限地域は、良好な環境の形成又は保持のため当該地域の特性に応じて合理的な土地利用が行われるよう、制限すべき特定の建築物等の用途の概要を定める地域とする。
 3 都市計画事業の認可の告示があった後においては、当該事業地内において、当該都市計画事業の施行の障害となるおそれがある土地の形質の変更又は建築物の建築その他工作物の建設を行おうとする者は、都道府県知事(市の区域内にあっては、当該市の長)の許可を受けなければならない。
 4 一定の条件に該当する土地の区域における地区計画については、劇場、店舗、飲食店その他これらに類する用途に供する大規模な建築物の整備による商業その他の業務の利便の増進を図るため、一体的かつ総合的な市街地の開発整備を実施すべき区域である開発整備促進区を都市計画に定めることができる。
















サービス問題やろ
ごちゃごちゃ、書いてあるけど、
特定用途制限地域は、
《地域地区》
のカテゴリーの中の『補助的地域地区』
  もうひとつの   『用途地域』とはちゃう。
誤り「2」でしょ。
あまりにも、概念過ぎて、逆に深読みしたんかな。
都市計画法の《地域地区》には、
12の基本の『用途地域』
とそれを補う『補助的地域地区』があるんやんな。

わしは、何の疑いももたんかったで(ノ∀`)
そんなアホな~って。

ひょっとして、
『用途地域』に重ねるとか重ねないとかで考えたんかもな。
ほんでも、
「特定用途制限地域」は用途地域に重ねまへんで。
あえて、用途地域のない郊外へ逃げた施設を
規制しようちゅうとこやもん。

用途地域に重ねるのは、「特別用途地区」
やろ?
ややこしいい?

この国の偉いさんは、
ネーミングセンスがないというか
類似用語わざと作んのん好きねんやから
いろんな利権や、逃げ道がいるんやろ(´-ω-`)

そんなんどうでもええヽ(`Д´)ノ
そろそろ慣れていこな。
紛らわしい国の紛らわしい資格や。
欲しかったら我慢や。

嫌やったら、自分が偉いさんになるか
それとも、独立国つくるか…

どっちも興味ない…
それに
この国の人は好きやから
宅建頑張ろ(/ω\)

宅建頑張ろ(=´∀`)





2013年11月13日水曜日

25年本試験検証 今年の借地・借家は...

最後に参考として問題上げてるけど、
今年の借地借家2問ともできてる人
ほとんどおらへんらしい...

まぁ、ここまで難問にせんでもな...
それに、借家は、去年に続きまた定期借家 




家かいな
芸ないな
ほて、借地の対抗要件のこまいyy判例...
勘弁したって~な。

ただ、問11の借家の方はなんとかいけたんちゃう。
知識いらん
1 ひょっとして、「背信的行為と認めるに足りない特段の事情」?
2 原賃貸債務不履行解除⇒転貸人にも対抗可能
3 子亀の上に親亀は乗らへん
  (原賃借より、転借の権利のが大きくはならんやろな)
4 消去で「これや」



問12も消去でいけたか
1 ゴルフコース建物ないとこほとんどや
2 いやいや、「正当な事由」がいるって
3 ?
4 これは、設定者の承諾必要やろ
  当初の建物の保護は終わって、
  新建物しかも、期間超えるし...

ほな「3」しかないやん

ほんでも、これはキツイよ。



【問 11】 Aは、A所有の甲建物につき、Bとの間で期間を10年とする借地借家法第38条第1項の定期建物賃貸借契約を締結し、Bは甲建物をさらにCに賃貸(転貸)した。この場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
 1 BがAに無断で甲建物をCに転貸した場合には、転貸の事情のいかんにかかわらず、AはAB間の賃貸借契約を解除することができる。
 2 Bの債務不履行を理由にAが賃貸借契約を解除したために当該賃貸借契約が終了した場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸していたときには、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
 3 AB間の賃貸借契約が期間満了で終了する場合であっても、BがAの承諾を得て甲建物をCに転貸しているときには、BのCに対する解約の申入れについて正当な事由がない限り、AはCに対して甲建物の明渡しを請求することができない。
 4 AB間の賃貸借契約に賃料の改定について特約がある場合には、経済事情の変動によってBのAに対する賃料が不相当となっても、BはAに対して借地借家法第32条第1項に基づく賃料の減額請求をすることはできない。

【問 12】 賃貸借契約に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
 1 ゴルフ場経営を目的とする土地賃貸借契約については、対象となる全ての土地について地代等の増減額請求に関する借地借家法第11条の規定が適用される。
 2 借地権の存続期間が満了する際、借地権者の契約の更新請求に対し、借地権設定者が遅滞なく異議を述べた場合には、借地契約は当然に終了する。
 3 二筆以上ある土地の借地権者が、そのうちの一筆の土地上に登記ある建物を所有し、登記ある建物がない他方の土地は庭として使用するために賃借しているにすぎない場合、登記ある建物がない土地には、借地借家法第10条第1項による対抗力は及ばない。
 4 借地権の存続期間が満了する前に建物が滅失し、借地権者が残存期間を超えて存続すべき建物を建築した場合、借地権設定者が異議を述べない限り、借地権は建物が築造された日から当然に20年間存続する。

次、制限・税行くで(^-^)



2013年11月10日日曜日

25年本試験検証 問10の呪い...(><)

なんぼなんでも…
去年と今年、
問10作成した人…
絶対呪われまっせ(><)

去年の問10(相続の問題)

母 父 子二人… 
1年足らずで一家全滅してもた…
                








わしが知る限り、
こんな呪いは、
呪いのケネディ一家か、
プロレスの呪いの「鉄の爪」エリック一家ぐらいや 
(興味ある方は、検索して(ノ_・,))

















今年問10(相続の問題)
ある子の
父ちゃんと爺ちゃんが連日で死によった…
まあ、そこはないことはないか。
ただ、先(前日)に死んだんがオトンの方やったから、
その子の心の声が聞こえてきたで…

「じいちゃんの遺産を独り占めに
出来るはずやったのに~
オトンが先に死によったから、
おじさんどもにかなり遺産が流れてもた~~
叔父さん!あんたがオトン殺した犯人やろ!!」

今年は、不幸というより、
サスペンスやん

それにしても、殺しすぎ…

問 10】
婚姻中の夫婦AB間には嫡出子CとDがいて、Dは既に婚姻しており嫡出子Eがいたところ、Dは平成25年10月1日に死亡した。他方、Aには離婚歴があり、前の配偶者との間の嫡出子Fがいる。Aが平成25年10月2日に死亡した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び半J例によれば、正しいものはどれか。
1 Aが死亡した場合の法定相続分は、Bが2分の1、Cが5分の1、Eが5分の1、Fが10分の1である。
2 Aが生前、A所有の全財産のうち甲土地についてCに相続させる旨の遺言をしていた場合には、特段の事情がない限り、遺産分割の方法が指定されたものとして、Cは甲土地の所有権を取得するのが原則である。
3 Aが生前、A所有の全財産についてDに相続させる旨の遺言をしていた場合には、特段の事情がない限り、Eは代襲相続により、Aの全財産について相続するのが原則である。
4 Aが生前、A所有の全財産のうち甲土地についてFに遺贈する旨の意思表示をしていたとしても、Fは相続人であるので、当該遺贈は無効である。

呪いの検証
1× 計算いらん。前妻の子も差別なしや。
2○ かな
3× 遺言は基本代襲せえへんねん...(/ω\)
   (一日違いやけど...6分の1になってもた...)
  「犯人は、C叔父さんか、F叔父さんか。。。?
   いや、Bばあちゃんか?」












4×  

カメ山は、マン管部屋で
一所懸命 仕分けやっとる
見てやって(^-^)