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2012年9月28日金曜日

権利5 保証と連帯の絶対効

「Gメンの総理は、咳・コン・コン?」
てことは、
丹波哲郎 ぜんそくか?
ってか、もう「死後の世界に」
行ってもうとるがな!!

 (亀田)
何を意味不明なこと言うとるか?
連帯の絶対効覚えようとしてるんだろうけど、
・効果を理解していないと、
 全く意味がないよね。

そこより、
◎保証の付従性
 =主債務に生じた事由は、すべて影響
◎負担部分の意味合い
 =「免除」「時効」はその負担部分につき
  他方も消滅
 =「主債務者」と「保証人」の
  負担部分は、「100:0」
           肝はここ!!

あえて、「免除、時効消滅、請求による時効中断」
それと、絶対効ではない「承認による時効中断」
がどうなるか見ていきましょ。

~カメ田 今日の一歩~
【連帯債務・保証債務 ~①免除・時効消滅、②請求、③承認】


事例
A、Bが連帯債務者(Cが債権者)
D主債務者、E保証人(Fが債権者)

以下の効果を確認して
①免除・時効消滅=負担部分絶対効
②請求(時効中断)=絶対効
③承認(時効中断)=相対効

結論
『Aに①免除・時効消滅あれば、
Bの債務も、Aの負担部分減額』
『Aに②請求あれば、
Bの債務も、時効中断』
『Aに③承認あっても、
Bの債務は、時効中断しない』

『Dに①免除・時効消滅あれば、
Eの債務は全額消滅』
『Dに②請求、③承認あれば、
Eの債務も、時効中断』


『Eに①免除・時効消滅あっても、
Dの債務は消滅せず』
『Eに②請求あれば、
(E連帯債務者のとき)、Dの債務も、時効中断
(E連帯債務でないとき)、Dの債務は、時効中断しない』
『Eに③承認あっても、Dの債務は、時効中断しない』

もういっかいね
◎保証の付従性
 =主債務に生じた事由は、すべて影響
◎負担部分の意味合い
 =「免除」「時効」はその負担部分につき
  他方も消滅
 =「主債務者」と「保証人」の
  負担部分は、「100:0」

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2012年9月24日月曜日

権利4 物権変動③(解除と登記)

時効完成後、取り消し後は、
「登記」なんやんね。
その理論から、
解除後も登記やろ。
これもようわかったわぃ(`・ω・´)

ほんでもなんで、
解除だけ「前」も登記なん?










(亀田)
かしこい裁判長が決めたから。

(カメ山)
はぁ? あ゛?
ほな、裁判長が死ね言うたら死ぬんでっか?









(亀田)
裁判長はかしこいから、
そんな理不尽なことはいいません。
まぁ、たまに痴漢やのぞきはするけど…

正確にいうと、
「解除前の第三者は、
登記しなければ、
保護されない」
だけど、
解除前でも後でも、
第三者とは登記で決着すると
覚えておこうね。

~カメ田 今日の一歩~
【物権変動③ ~解除と登記】
AB間売買があり、Aが解除した場合、
・解除「前」でも、解除「後」でも、
Bから権利(売買、賃借、抵当権…)
を受けたCは、
登記や引渡し等の対抗要件がなければ、
保護されない。

すなわち、解除と第三者は、
とにかく「登記(対抗要件)」で決着

解除は第三者の権利が、
抵当権や賃貸と様々出てくるけど、
(^_^;)結論は同じだからね。

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2012年9月22日土曜日

権利3 物権変動②(取消しと登記)

取り消し後の第三者とは、
「登記」で勝ち負け決めんねんやんな。
なぁ。なぁ。
そんなもん分かっとんがいや(´-ω-`)
ほんでもな
ほんでもやで
「Aは、Bに強迫され売却したが、当該売却を取り消した。
その後、Aが強迫されて売却したことを知っていたCが、
Bから転売を受け、所有権移転登記もうけた。」
こんとき、CがAに勝つなんて、ありえる?

天国で寅さん怒りまくっとってやで。
ほんまに。
この国には、情け、に、に、人情はないんかい!!




(亀田)
あの あの…
寅さん理論持ち出されも…
みなさんが混乱するのでやめとこうね。
少し薄情なようだけど、
ここは、
「自己に所有権が帰属したのであれば、
「登記」しないと第三者に対抗できない」
って、素直に考えようよ。
で、登記で決着はかるときは、
善・悪関係ないということもね。

~カメ田 今日の一歩~
【物権変動② ~取消しと登記】
AB間売買があり、Aが取り消した場合、
・取消し「前」にBから譲渡を受けたCに対し、
 Aは、登記なくとも対抗できる。
(但し、詐欺取消しは、善意のCに対抗できない。)

・取消し「後」にBから譲渡を受けたCに対し、
 Aは、登記なければ対抗できない。
(しかも、取消事由に関して、
 「詐欺」、「強迫」、「制限行為能力」とわない)
今日も、これだけです(^_^;)
が、ここも、しっかり覚えておきましょう。

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権利2 物権変動①(時効取得と登記)

うち、実家で「カメ山コンテル」
なんて不動産業やっとるけど、
みな斡旋らしい…
いわゆる自ら販売業はやってないらしい…
もち、わしに入ってくる土地建物などないし…
亀っていうことより、他の理由でローンは組めへんし…

今は、まだ欲しいとは思わんけど、
20年後には、土地の一つでも欲しいな~(。-_-。)
そや、そやんか(  ̄▽ ̄)
時効取得してもたれ!!!

東京は無理そうやけど、
姫路帰ったらなんとかなんのんちゃうか( ̄ー ̄)
山陽道越えた辺りの山、いてもたろかな~(^。^)

(亀田)
どうして、ちゃんと学んだ知識を、
ちゃんと使おうとしないかな~。
 
あぁ、前回の賃借権等の時効取得だけどね、
「賃借の意思」では、
「所有の意思」がないので、
「所有権」の時効取得はありえないけど、
「賃借の意思」あれば、
「賃借権」の時効取得はあり得るということね。

はい、それはそれで、
時効取得と
登記の関係しっかり頭入れてるか?

(カメ山)
… …(´Д` )
わし、登記って聞いただけで
頭痛とうおますねん…
登記が強いなら、
そのルールで一本化してくれまへんか。

(亀田)
わしも、あんたの変な嘆き聞いただけで、
頭痛とうおます~。

Aの土地をBが時効取得中にね、
名義人AがCに売却したよ。
Bは、時効完成すれば、
登記なくして、Cに勝てるよね。
当たり前よね。
Cは、購入により、自分の土地にしているのに
Bに時効取得されそうになりながら、
訴えるなりして阻止(時効中断)
しないCが勝てるわけがないよね。
民法は、持ってる権利を
行使しない者は保護しないんだよね。
それに、
Bの目線で見れば、
Bは時効完成して、援用して、
初めて自分のものになるから、
登記もその後よね。
時効完成前のCが登記すれば、負けるとなると、
取得時効の意味がなくなるもんね。
 
話は、変わるよ。
Bが時効完成させた後に、
AがCに売った場合は、BvsCは、
登記だよね。
これは、二重売買と同類型だから。
Bは、時効取得した時点で、
登記できるはずだしね。

~カメ田 今日の一歩~
【取得時効②(物権変動①)】
A所有地をBが時効取得した場合、
・時効完成「前」にAから譲渡を受けたCに対し、
 Bは、登記なくとも対抗できる。
・時効完成「後」にAから譲渡を受けたCに対し、
 Bは、登記なければ対抗できない。  
長いフリの割に、これだけです(^_^;)
が、ここは、しっかり覚えておきましょう。

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2012年9月19日水曜日

権利関係1 悩ましい…  取得時効

そら、必死でやってんで。
まぁ、あいかわらず、
酒飲んどるけど、
昼飯なんか、
このところ、なに食うたか、
さっぱり覚えてへん(;_;)

右手に箸
左手に過去問集…
わし…
カメやさかい、
水かきついた左手で過去問集やで…

ただ、民法の問題は、
メシ食いながらでけへん
効率、逆にワルーなるからな。

権利関係
このところほとんど手~つけてないから、
なんとなく怖いな~
やることはやっとかなあかんしな~。

ほんでもな~
やったら、やったで???ってなるし…

時効取得するには、
所有の意思が必要やんな。
なぁ、なぁ、みんなみんな。

賃借権が時効取得されるって、
これこそ意味わかりません(´・ω・`)

連帯の絶対効
「G・メン・相・履・セキ・コン・コン」
「G・メンが負担」ってせっかく完璧に覚えたのに、
一方が消滅時効すれば、
他方も負担部分なくなるんちゃうの?
なんやねん。不真正って??

そやから嫌やねん!
権利関係って!
センセ助けて!!

(亀田)
そこ、気にしてるとやってらんないよ。
権利関係なんて…

仕方がない…
このブログ奪取(^ω^)

  ↓わー、わー、ぱくられた!!
~カメ田 今日の一歩~
【取得時効①】
◎所有権の時効取得
  ・所有の意思が必要である。
  ・善意かつ無過失で占有開始し、
   10年占有継続すれば時効取得する。
  ・悪意又は有過失で占有開始し、
   20年占有継続すれば時効取得する。
  ・善意無過失占有が、占有中に
   悪意に変わっても、占有開始から
   10年で時効取得する。
  ・占有中の賃貸は、
   占有継続を失わない。
  ・占有物を譲渡すれば、
   承継人は、前者の占有を
   継続することができる。
  ・その時、善意・悪意も承継する。 


 ◎その他の権利の時効取得  
  ・賃借権や地役権など、
   所有権以外の権利も
   その権利を自己のために行使すれば、
   時効取得できる場合がある。   


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2012年9月15日土曜日

あせる~(~ω~;)))

図書館行っても、
電車乗っても、
けっこう、みな
やっとんな~。

わしなんか、
ここ何日かは、
計画立てては頓挫の繰り返し…

んで、
もう、どこやってええか
わからんようなってきてもーてる(-.-;)
これって、
二年目、三年目の落とし穴や~
ゆうて、ようセンセがゆうとるわいな。


気分転換も必要やな…

うーん(。-_-。)

そや(゚∀゚)
LEC宅建カーニバル行こ!

ちょっと、フリがヤラセヤラセやったけど( ̄▽ ̄;)

こんだの
月っちょう日
新宿Lタワー
センセも多分…
なんかインチキくさーい話すんねやろな( ̄▽ ̄)
「ケッケッケ…」

LEC宅建カーニバル、詳細はコチラ↓↓↓

2012年9月14日金曜日

税法5 地方税②

固定資産税は、
一所懸命することないけど、
数字だけの問題って、
出たらアホみたいやから、
これだけ覚えとこ(^-^)

不動産取得税との違いをよー確認しながら、
少し比べてみたって。
あのあの、
固定資産税の「住宅」の特例は、
課税標準特例やのうて、
「税額」から控除だからね(。-_-。)


~カメ山 今日の一歩~
【地方税② 固定資産税】
主体:不動産所在の市町村
納税者:1月1日の固定資産台帳名義人
   
税率:1.4
免税点:土地 30万
      家屋20
特例:宅地 
        200㎡以下の部分
    課税標準×1/6
        200㎡を超える部分
    課税標準×1/3
    
    住宅 
        50㎡~240㎡の新築
    税額控除(1/2)


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2012年9月12日水曜日

税法4 地方税①

税法、たったの2問やけど、
やっぱぁサボれんよな(´・ω・`)

やるど

地方税でやらなあかんのは、
不動産取得税

固定資産税
やんね。
今年は、不動産取得税?
いや、ヤマはらんほうがええって。
比べて基本だけおさときまひょ。

~カメ山 今日の一歩~
【地方税① 不動産取得税】
主体:不動産所在の都道府県
客体:不動産の取得
    (○売買、交換、贈与、増築、改築等)
    (×相続、合併等)
税率:土地 一律   3%
    家屋 住宅   3%
        住宅以外4%
免税点:土地         10万
      家屋 建築23万
          以外12万
課税標準の
特例:宅地 登録価格×1/2
    住宅 1200万控除(新築の場合)
        要件は、50㎡~240㎡

こんなもんで

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2012年9月9日日曜日

税法3 所得税(譲渡所得)

税法ね。国税続きで、
譲渡所得ぅす。
譲渡の差益にかかる税金
この低迷景気で「?」やん。
でもいつ出てもおかしないし…

ポイントは、三つ子の見分けがつくか(´・_・`)
A 「居住用財産の譲渡所得の特別控除」
B 「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」
C 「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」
そやから、居住用財産がどないしたちゅうねんな(´・ω・`)

Aは、たまにこう呼ばれる
 「居住用財産を譲渡した場合の 3,000 万円特別控除」

~カメ山 今日の一歩~
【譲渡所得  ホンマに絞った要点】
A◎「居住用財産の譲渡所得の特別控除」
  ・所有、居住の期間要件はない。

  ・少なくとも約3年前までは、居住用
  ・配偶者等への譲渡ではないこと

B◎「特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例」
  ・所有10年超、居住10年以上
  ・少なくとも約3年前までは、居住用
  ・配偶者等への譲渡ではないこと
  ・譲渡資産は、1億5000万円以下
  ・買換え家屋は50㎡以上
  ・買換え(取得)は、譲渡した年の前後1年

C◎「居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」
  ・所有10年超


A×C=○
B×C=×
A+B=×


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2012年9月7日金曜日

税法2 登録免許税

少しバタバタしてしもとった。
更新遅れてすんませんm(_ _)m

税金入ったとこやったな。
今回国税の続きで、
登録免許税ね。

悪意に満ちた出題もあんねんな。
これが。

誰が納めるって?
そんなもん買主に決まってまんがな。
出題者:「ブ・ブーσ(´┰`=)」

どうやって納めるかって?
登記申請書に現ナマ貼ってる奴おるか?
出題者:「ブ・ブーσ(´┰`=)」

実務慣行との違いに気を付けような。
それと、出題範囲広いから、
ある意味、勇気持ってバッサリいこな。

~カメ山 今日の一歩~
【登録免許税  ~要点】
◎納税義務者=登記を受ける者
  (売買の場合、売主・買主が連帯納付)
◎納付方法=原則現金
  (3万円以下は印紙でも可)
◎非課税=表示の登記
◎課税標準
  原 則=固定資産台帳価格
  抵当権=債権額
◎軽減税率
 ・住宅用家屋のみ(土地は対象外)
 ・所有権移転・保存だけでなく
  抵当権設定登記も対象
 
 
 ・贈与は対象外
 ・法人に適用なし
 ・新築or取得後1年以内の登記
  (既存住宅にも適用あり)
 ・家屋床面積50㎡以上


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2012年9月4日火曜日

水道橋亀田道場 お知らせ

水道橋亀田道場
始まりましたね。
みな
ガッツリいってください。

で、
センセが、
みなと共有したい
ことがあるから、
道場専用部屋開設しました。

右上の
他の部屋

・亀田道場の部屋

とんでみてください。
わしは、後方支援に回るけど、
みな
頑張って、
絶対合格な!!(*^_^*)

えー、
この部屋では、
もち、
わし、カメ山
更新更新と行くからな。
よろしゅう

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2012年9月2日日曜日

税法1 印紙税

よっしゃ、今回から税法まんがな。
使い方おかしいな(⌒-⌒; )
あらためまして、
今回から税法でんがな。

今日は、印紙税
やってもたんど(*゚∀゚*)

印紙税これに尽きるやろ
↓↓
①契約書と領収書は違う!
=建物賃貸借契約書は非課税だが、
建物賃貸借契約に伴う敷金受取書は原則課税

②贈与はロハ(只=タダ)ちゃうで!!
=贈与契約書は、記載金額のないものとして課税

~カメ山 今日の一歩~
【印紙税  ~要点】
◎非課税契約書
 ・建物賃貸借契約書
 ・委任(不動産仲介等)契約書
 ・抵当権設定契約書

◎非課税受取書
 ・営業に関しない受取書

◎記載金額のないものとして課税
 ・減額変更契約書
 ・贈与契約書

◎国、地方公共団体作成契約書
・私人と国等契約では私人保管のものが非課税

あぁっ、
センセの道場申し込みありがとうございます。
明日から、地獄の訓練覚悟でんな( *`ω´)
駆け込み
まだ、受け付けありですって(*^_^*)
当日、直接水道橋校受付ありです(=・ω・)ノ

よろしゅう⇒